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機構投資者參與公募REITs需關注五方面問題

華泰證券(上海)資產(chǎn)管理 有限公司董事長 崔春中國證券報·中證網(wǎng)

  年初以來,我國基礎設施公募REITs試點項目申報與審核配套制度頒布,審核工作穩(wěn)步推進。近日,公募REITs制度體系搭建和技術系統(tǒng)的準備工作也基本就緒,首批項目漸行漸近,公募REITs這一全新投資工具“呼之欲出”。

  機構投資者是我國基礎設施公募REITs的重要投資人,從機構投資者視角看,參與公募REITs需要重點關注以下幾個問題。

  一是參與角色。機構投資者可以通過“戰(zhàn)略配售”或“網(wǎng)下發(fā)售”投資基礎設施公募REITs。參與戰(zhàn)略配售的優(yōu)點是可以鎖定投資份額,缺點是無法參與詢價過程;參與網(wǎng)下發(fā)售的優(yōu)點是可以參與詢價,缺點是認購結果具有不確定性。機構投資者需要綜合評估項目特點、投資偏好以及對發(fā)行價格的預期等因素,審慎決定以何種角色參與REITs投資。

  二是預期收益;A設施公募REITs的收益主要來源于運營凈現(xiàn)金流的期間分配和基礎設施資產(chǎn)增值兩部分。從收益率水平上看,試點項目預計未來3年現(xiàn)金流分派率應不會低于4%。實務中,機構投資者對于不同類型資產(chǎn)的分紅率預期也有一定差異;A設施公募REITs項目可以分為特許經(jīng)營類項目(如收費公路、污水處理等)和非特許經(jīng)營項目(如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等)。其中,特許經(jīng)營類項目的收費年限一般由協(xié)議約定或通過主管部門批復明確,在公募REITs存續(xù)期間,隨著基礎設施剩余收費年限的縮短,資產(chǎn)的評估價值也會逐漸下降,因此,特許經(jīng)營類項目的收益中往往不存在資產(chǎn)增值部分,故投資人對其收益率預期一般會高于非特許經(jīng)營項目。

  三是風險水平;A設施公募REITs兼有“權益”和“固收”兩種屬性,其投資風險水平一般介于股票和債券之間。投資人在進行投資決策前需要綜合考慮產(chǎn)品結構、底層資產(chǎn)、收益測算和參與機構等各類風險因素。值得關注的是,不同于傳統(tǒng)的投資標的,公募REITs投資人還需重點關注項目運營管理中的“委托代理風險”。目前市場上的基金管理人大都不具有基礎設施運營管理經(jīng)驗,一般都會聘請外部管理機構進行基礎設施項目的運營管理。外部管理機構的盡職程度和運營水平將直接影響到項目的運營現(xiàn)金流。因此,投資人在投資決策前,需要仔細研讀《運營管理服務協(xié)議》及相關交易文件,重點評估委托管理的合規(guī)盡責風險。

  四是退出可行。公募REITs投資中,投資人最關心的問題還有退出的可行性。滬深交易所推出的業(yè)務細則中,明確基礎設施基金可采用競價、大宗和詢價等交易所認可的交易方式交易。此外,公募REITs還引入質(zhì)押協(xié)議回購和流動性服務機制,從而提高產(chǎn)品的投資吸引力。例如,通過充分合理的做市機制,可以熨平交易價格的小額非理性波動。投資人在投資REITs前,需要綜合評估產(chǎn)品的流動性和退出的可行性。

  五是投資實務。據(jù)了解,市場上主要的機構投資者目前均已開展公募REITs投資的準備工作,包括制定內(nèi)部投決制度、搭建相關業(yè)務系統(tǒng)等。此外,投資者在實操中還應關注會計核算、交易價格等方面。對于以資管產(chǎn)品參與REITs投資的,還需注意凈值管理、期限匹配等問題。

  總的來說,基礎設施公募REITs既肩負著盤活基礎設施的重任,也承載著資本市場的期待。公募REITs作為全新的投資品種,填補了資本市場的空白,拓寬了投資人的投資邊界。為保障我國公募REITs市場的長遠發(fā)展,監(jiān)管和市場機構需要共同努力,打造良好的投資環(huán)境,把公募REITs投資者關注的要點,作為全市場共同努力的方向。

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