首批REITs上市 探路“彎道超車”

　　6月21日，首批9只基礎設施公募REITs帶著眾多投資者的熱盼，在滬深交易所上市交易。

　　當前，諸多期待匯聚REITs。對于“戰(zhàn)配”機構(gòu)和專業(yè)投資者而言，在全球低利率時代，尋求一份長期的穩(wěn)健收益彌足珍貴；對于普通投資者而言，公募REITs的加入可使資產(chǎn)配置組合更豐富、多元；對于地方政府而言，盤活存量基礎設施資產(chǎn)，推進地方經(jīng)濟建設，使命如磐；對于監(jiān)管機構(gòu)而言，護佑多層次資本市場，助力經(jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)新即動力。

　　從全球REITs發(fā)展格局看，已有40多個國家和地區(qū)設立了REITs市場，REITs市值在2019年底突破2萬億美元，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產(chǎn)品。然而，從發(fā)展程度看，根據(jù)安永最新報告，美國是目前唯一被歸為成熟REITs市場的國家，其他發(fā)達國家或地區(qū)不占絕對優(yōu)勢，我國具有實現(xiàn)“彎道超車”的潛力。

　　從全球REITs市場發(fā)展進程看，約有近一半的REITs市場是本世紀第一個十年設立的，承載了“嫁接資本市場為實體經(jīng)濟融資”和“部分資產(chǎn)處置與金融風險疏解”的功能。隨著這兩大基本功能經(jīng)過實證檢驗，越來越多的國家和地區(qū)加入REITs市場設立大潮。

　　從產(chǎn)品設計機制看，由于底層資產(chǎn)必須是產(chǎn)權(quán)清晰完整的實體資產(chǎn)，必須能夠產(chǎn)生長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；收益分配一般不低于基金年度可分配利潤的90%；基金總資產(chǎn)不超過基金凈資產(chǎn)的140%；一系列安排使得REITs在全球市場具有了整體流動性好、透明度高、分紅比例穩(wěn)定、風險收益特征鮮明等標簽。

　　從收益水平看，根據(jù)彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年至2019年，美國、英國、日本、新加坡等國REITs市場所創(chuàng)造的年化收益率主要分布在9%至14%，并不遜色于相應國家的主要股指回報，但波動率顯著小于相應國家的股票市場。

　　相對于全球REITs市場發(fā)展，我國基礎設施公募REITs在盤活存量資產(chǎn)、化解金融風險、產(chǎn)品設計機制等方面，充分借鑒了海外市場的發(fā)展經(jīng)驗，并進一步根據(jù)我國實際，開創(chuàng)了“公募+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　相對于其他國家和地區(qū)，我國有著更為豐富的基礎設施存量資產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的基礎設施累計投資額測算，截至2020年底我國基礎設施存量近130萬億元。分省區(qū)看，四川、山東、廣東、浙江、江蘇等11個省區(qū)的基礎設施存量規(guī)模超過5萬億元。以公路、鐵路為主的城市內(nèi)與城際間軌道交通，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，污染物處理廠等設施為代表，都是REITs可投資標的；未來若以8%的目標水平衡量，則意味著一個超過10萬億元的潛在REITs市場，具有“彎道超車”的實力。

　　首批公募REITs上市，是試水，是探路，更是一種積極進發(fā)的宣言。但這類產(chǎn)品定價的核心在于中長期價值的“錨定”，絕非是對短期交易價格的隨波逐流，甚至對于短期交易不見得非�！坝押谩�，更不能懷著畢其功于一役的心態(tài)去“炒新”“炒缺”。