解析基礎設施公募REITs發(fā)行定價機制和邏輯

　　● 富國資產(chǎn)管理（上海）有限公司

　　隨著首批公募REITs試點項目的陸續(xù)公示和穩(wěn)步推進，公募REITs產(chǎn)品即將作為全新的投資品種亮相投資市場。它的認購價格如何確定？這是投資者十分關心的議題。

　　發(fā)行報價規(guī)則

　　基礎設施基金首次發(fā)售的，基金管理人或財務顧問應當通過向網(wǎng)下投資者詢價的方式確定基礎設施基金份額認購價格。基金份額認購價格確定后，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者應當按照交易所規(guī)定的認購方式，參與基礎設施基金份額認購。

　　基金管理人、財務顧問應根據(jù)公告的詢價條件，對網(wǎng)下投資者的資格進行審核，并向網(wǎng)下發(fā)行電子平臺確認擬參與該次網(wǎng)下發(fā)售的網(wǎng)下投資者及配售對象的相關信息�；�礎設施基金確定詢價區(qū)間的，基金管理人和財務顧問應當根據(jù)基礎設施項目的評估情況和市場情況，合理確定詢價區(qū)間，并在詢價公告中披露。

　　參與詢價的網(wǎng)下投資者應當根據(jù)基礎設施項目評估情況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為。

　　報價截止后，基金管理人或財務顧問應當根據(jù)事先確定并公告的條件，剔除不符合條件的報價及其對應的擬認購數(shù)量。剔除不符合條件的報價后，基金管理人、財務顧問應當根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)和加權平均數(shù)，并結合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機構投資者資金等配售對象的報價情況，審慎合理確定認購價格。

　　定價邏輯類似股票IPO

　　公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度最早源于美、英等國的IPO累計訂單詢價機制，推行的目的在于利用詢價增進信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準確性。

　　在股票定價時，投資銀行和發(fā)行人根據(jù)發(fā)行人情況和市場需求，先確定一個發(fā)行價格區(qū)間。然后根據(jù)投資者的反饋，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復修正，按照大多數(shù)投資者能接受的價格水平確定發(fā)行價格。

　　公募REITs的定價也遵循同樣的步驟：首先基于相關監(jiān)管部門核準的基金發(fā)行份額數(shù)量，由基金管理人、財務顧問和原始權益人結合標的基礎設施項目的估值情況，確定單位基金份額的發(fā)行價格區(qū)間，然后根據(jù)網(wǎng)下投資者的報價及需求數(shù)量審慎合理地確定認購價格。