德邦基金總經(jīng)理陳星德：環(huán)保、物流、交通等項目有望飲公募REITs頭啖湯

　　中證網(wǎng)訊（記者 吳娟娟）目前，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs配套文件已接近完備。日前，德邦基金總經(jīng)理陳星德接受本報采訪時表示，首批公募REITs底層項目或包括環(huán)保、物流、交通等項目。

　　環(huán)保、物流、交通等項目或飲頭啖湯

　　陳星德認(rèn)為，首批試點項目還在審核過程中，考慮到首批項目需要具有示范效應(yīng)，國家發(fā)改委586號文涉及的重點地區(qū)、重點項目均有可能成為首批項目。從我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體制來看，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目大多歸屬于地方政府和大型國企。此外，發(fā)起人持有或運營較多同類資產(chǎn)、有較多項目儲備和優(yōu)秀的管理經(jīng)驗也是審批機構(gòu)會考量的優(yōu)勢。試點階段，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，資產(chǎn)狀況較為清晰、機構(gòu)和普通投資者比較容易看懂的收費類項目，例如環(huán)保、物流、收費公路等，有可能率先推出。

　　預(yù)期年化收益率或優(yōu)于普通固收類產(chǎn)品

　　陳星德介紹，公募REITs收益主要包括股息收益、資本利得兩部分�！百Y本利得”是投資者根據(jù)投資者對項目的外部環(huán)境、運營情況、以及證券在二級市場交易情緒的情況下進(jìn)行判斷，買賣證券獲得交易價差，涵蓋了底層資產(chǎn)的升值紅利。“股息收益”則為不動產(chǎn)經(jīng)營帶來的定期現(xiàn)金分紅。而作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，“股息收益”會更加獲得投資者的關(guān)注。

　　他指出，股息收益方面，參考亞洲成熟的新加坡REITs市場，根據(jù)2020年7月的“新加坡房托和財產(chǎn)信托分析報告”，REITs產(chǎn)品10年平均股息收益率為7.1%。當(dāng)前我國RETIs項目的申報要求是每年凈現(xiàn)金分派率不低于4%，高一點的可能可以達(dá)到7-8%，結(jié)合市場的供需情況，再考慮到區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性，再配合專業(yè)化運營，好的項目或許可實現(xiàn)每年3%-5%的租金/收費增長。

　　投資者將呈現(xiàn)長期化、多樣化、公眾化等特征

　　陳星德表示，以往類REITs項目通過以3+N模式拉長產(chǎn)品期限，通常不超過21年，但在這種模式下存在每三年項目份額回售的風(fēng)險，而公募REITs項目成立初衷為資產(chǎn)上市，產(chǎn)品期限理論上為永續(xù)型的，投資者可以通過二級市場交易退出。而且公募REITs可將項目90%的凈現(xiàn)金流分配給投資者，相較于類REITs分配固定利息更具有吸引力，因此可吸引長期限資金配置的投資者參與。除了有類REITs傳統(tǒng)的機構(gòu)外，保險公司、商業(yè)銀行及其理財子公司全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金、合格境外機構(gòu)等長期投資者等會開始關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　他進(jìn)一步指出，公募REITs大大降低了投資門檻。公募REITs對投資人數(shù)僅有1000人下限要求，而且每份REITs份額大小可靈活確定，公眾投資者少量資金即可參與。大眾投資者的參與提高了流動性和市場活躍度，為REITs板塊的不斷擴大，更多資產(chǎn)進(jìn)入市場奠定良好基礎(chǔ)。