滿租，一房難求！上市前夕現(xiàn)場實探，集成電路、在線新經(jīng)濟、金融科技等企業(yè)扎堆，這只公募REITs的底氣如何？

　　首批公募REITs上市交易近在咫尺。為更好地判斷公募REITs投資價值，近日，中國證券報記者實地調(diào)研了華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱為張江REIT）的底層資產(chǎn)——張江光大園。

　　張江REIT的募集金額為14.95億元，募集資金主要繼續(xù)投資于上海張江科學(xué)城的三個產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)園區(qū)項目。 

　　30余家大中型企業(yè)入駐 

　　張江光大園位于上海市浦東新區(qū)盛夏路500弄，從上海地鐵2號線廣蘭路站（2號口）出發(fā)，步行800米左右便可到達。 上海集摯咨詢管理有限公司（張江光大園運營管理機構(gòu)）總經(jīng)理所付晶對記者介紹，張江光大園占地面積20914.50平方米，總建筑面積50947.31平方米，共有7棟研發(fā)樓，吸引入駐企業(yè)30余家。

　　入駐張江光大園第1棟樓的商戶，記者現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，7棟研發(fā)樓入駐企業(yè)主要都是上市公司、外資500強、持牌金融機構(gòu)、行業(yè)頭部企業(yè)等大中型企業(yè)，行業(yè)類型包括集成電路、在線新經(jīng)濟、金融科技、先進制造業(yè)。

　　企業(yè)可以選擇按層數(shù)租，也可以獨棟租賃，例如叮咚買菜不僅整租下6-7號樓，同時還在別的研發(fā)樓租下平層。“目前，叮咚買菜是園區(qū)內(nèi)比較大的租戶之一�！彼�付晶告訴記者。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一大競爭力便是衣食住行等配套是否完善、便捷。餐飲方面，張江光大園地下一層便是食堂、車庫和設(shè)備用房所在地，所付晶稱，“食堂可滿足張江光大園區(qū)所有辦公人員早中晚的餐飲需求，如果加班錯過食堂開放時間，每棟樓的1樓還有簡餐售賣點�！背�此之外，張江光大園內(nèi)還有商業(yè)配套，包括全家便利店、星巴克、瑞幸咖啡等。 出行方面，張江光大園有較強的地理位置優(yōu)勢，其距離上�；疖囌炯s17公里，距離浦東國際機場約25公里，項目不遠即是地鐵2號線，對外交通便捷。住宿方面，所付晶介紹，雖然沒有員工宿舍，但園區(qū)入駐企業(yè)的員工均可以申請張江人才公寓，收費相對較為便宜。 

　　目前處于滿租狀態(tài) 

　　公開資料顯示，張江光大園的現(xiàn)金流主要源于租賃及物業(yè)管理費收入，包括租金、物業(yè)費和其他收入。從這個角度來看，出租率是評價張江光大園資產(chǎn)質(zhì)量的重要指標。

    數(shù)據(jù)顯示，2018年末-2020年末，張江光大園的出租率分別為74.13%、97.39%、99.51%。所付晶告訴記者，目前張江光大園已是滿租的狀態(tài)。從行業(yè)來看，租約集中到期是產(chǎn)業(yè)園運營的一大風(fēng)險。據(jù)悉，張江光大園租約一般是3年一簽，根據(jù)披露的招募說明書，張江光大園2021年到期面積14004.81平方米，預(yù)測續(xù)約面積11061.43平方米，續(xù)約率82.28%。2022年到期面積26406.69平方米，預(yù)測續(xù)約面積24352.23平方米，續(xù)約率92.22%，預(yù)計未來兩年整體續(xù)約情況良好。 張江高科副總經(jīng)理趙海生認為，“張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟，企業(yè)對于研發(fā)空間租賃需求旺盛，現(xiàn)在整體市場處于‘一房難求’的狀態(tài)。此外，受主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)聚集度影響，張江光大園的物業(yè)租金水平在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)中也處于較高水平，這體現(xiàn)了張江光大園的競爭力�！�

    趙海生對張江光大園的信心來源于園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)生態(tài)。張江光大園位于長江三角洲區(qū)域、中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級高新技術(shù)園區(qū)張江科學(xué)城（張江高科技園區(qū)）、上海特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)-上海集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園內(nèi)核心位置，張江科學(xué)城目前建有醫(yī)藥、信息、集成電路、半導(dǎo)體、軟件、網(wǎng)游動漫等多個國家級基地。

    “為什么集成電路公司都愿意來張江？從設(shè)計到封裝，再到測試、制造，整個產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)都匯聚在張江，企業(yè)來張江發(fā)展，它得到的是整個產(chǎn)業(yè)鏈的支撐�！壁w海生進一步解釋道。據(jù)他透露，即便是在2020年新冠疫情期間，張江光大園的經(jīng)營沒有受到任何沖擊并保持穩(wěn)定發(fā)展。 

　　理性看待首批公募REITs上市后的價格波動 

　　公募REITs是一項全新的投資產(chǎn)品。

    國泰君安資管結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理徐剛稱：“公募REITs與股票、債券有一定的區(qū)別，不同類型的公募REITs關(guān)注點不盡相同。產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs主要關(guān)注三大方面：一是聚焦底層資產(chǎn)的區(qū)位情況、租戶質(zhì)量和區(qū)域發(fā)展，二是關(guān)注資產(chǎn)運管能力，三是是否有完善的治理機制和管理架構(gòu)。”

    對于投資者而言，投資公募REITs，收益無疑是最為關(guān)心的問題。根據(jù)張江REIT基金份額發(fā)售公告，以認購價格計算，張江REIT 2021年度及2022年度的現(xiàn)金分派率預(yù)測值分別為4.66%和4.04%。 “由于底層資產(chǎn)類型的差別，產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類項目在現(xiàn)金分派率方面也有一定差異，不能簡單來比較現(xiàn)金分派率的高低。像產(chǎn)業(yè)園屬于產(chǎn)權(quán)類，其收益來源既包括出租資產(chǎn)獲得的租金分派，還有底層資產(chǎn)增值潛力帶來的長期增長空間�！比A安基金相關(guān)負責(zé)人補充說道。 

    華安基金認為，張江REIT產(chǎn)品本身具備一定擴募和展期的成長可能性，后續(xù)張江優(yōu)質(zhì)的儲備資產(chǎn)也可以裝入，底層資產(chǎn)也具備成長性。首批公募REITs發(fā)行階段投資者認購踴躍，全部實現(xiàn)了超額認購。公募REITs與新股并不一樣，建議投資者還是要理性看待首批公募REITs上市后的投資價值和價格波動。