REITs擴容在即 儲備項目引機構關注

　　 在政策（958號文）的引導下，新的公募REITs資產(chǎn)類別很快進入投資人視野。由于部分項目能直接借鑒首批項目的經(jīng)驗，所以對首批REITs進行復盤很有必要。

　　 958號文思路與頂層政策框架一脈相承——REITs資產(chǎn)類別擴容的領域如清潔能源、旅游、水利、保障性租賃住房等，恰與實現(xiàn)“碳達峰、碳中和”、加大基礎設施補短板、加強保障性租賃住房供給的政策目標相契合。

　　 只有真正參與并實際運行，實操層面的短板才能夠被發(fā)現(xiàn)。當前，市場對會計處理、國資轉讓、稅收優(yōu)惠等配套政策充滿期許，并對潛在儲備項目的投資價值進行系統(tǒng)性梳理。

　　 理財子和險資

　　 熱議配置價值

　　 REITs究竟在機構的大類配置里扮演怎樣的角色？可以從來自銀行理財子公司和保險投資機構的相關表述中獲取信息。

　　 首先是銀行理財。在中國REITs2021論壇年會上，工銀理財、建信理財與會代表均指出，參與公募REITs配置，是理財子對母行推動國家重點戰(zhàn)略落地、服務實體經(jīng)濟的策應，也是理財子滿足低風險偏好客戶財富增值需求，選擇優(yōu)質資產(chǎn)的戰(zhàn)術部署。從實際操作看，兩家理財子已經(jīng)表明對首批公募REITs的高度重視和價值認可。作為國內(nèi)最大的銀行理財子，管理規(guī)模已超1.5萬億的工銀理財通過戰(zhàn)略配售的方式參與了7筆REITs認購；同屬于第一梯隊，管理規(guī)模突破萬億的建信理財，則主要以網(wǎng)下投資模式參與首批之中8單公募REITs的申購，最終獲配金額約5.2億元。

　　 工銀理財副總裁魏泉紅指出，銀行理財此前的強項，實際上是在非標投資，但資管新規(guī)出臺后，非標投資受限。REITs這個資產(chǎn)品種，恰恰彌補了非標資產(chǎn)在投資分散性、估值合理性、信息披露透明性上的缺失。同時，又能發(fā)揮好銀行理財和母行在基礎設施類投資、債權投資、項目投資的信用審查優(yōu)勢�！霸趨⑴c投資REITs的過程中，我感覺理財子和母行的合力、母行原有的對表內(nèi)表外風險防控的優(yōu)勢、資金提供的優(yōu)勢，都能夠在REITs這個品種上得到良好的體現(xiàn)。”她說。

　　 其次是險資。作為銀保監(jiān)會會管的14家單位之一，管理規(guī)模近兩千億元的中保投資參與了首批項目中5單產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售，認購規(guī)模合計3.85億元。中保投資副總經(jīng)理展宇列舉了四點理由，來闡述保險資金與REITs的適配度：

　　 第一，保險資金負債久期較長，決定了需要匹配長期負債，基礎設施投資期限吻合；

　　 第二，保險資金的規(guī)模通常較大，從投資效率的角度來看，基礎設施可投規(guī)模吻合；

　　 第三，從過往歷史來看，保險資金給予基礎設施投資足夠重視。以2020年的數(shù)據(jù)看，保險資產(chǎn)管理機構共登記注冊了債權投資計劃434只，共計8193億元。其中投向交通、能源、市政、水利等基礎設施領域296只，共計6467億元，占總債權計劃投資規(guī)模的80%。

　　 第四，基礎設施REITs能夠匹配保險資金的多元化配置需求。通過投資REITs不僅能夠增加投資收益，也能夠有效實現(xiàn)投資風險的分散和對沖。

　　 資產(chǎn)類型擴充

　　 機構價值分析及時跟進

　　 在建信理財投資總監(jiān)韓剛看來，958號文拓展試點的資產(chǎn)類型，是對原有資產(chǎn)類別的一次延續(xù)性擴充。

　　 “部分類別能直接借鑒首批項目的成功經(jīng)驗，這種形成正反饋的優(yōu)化機制能有效促進REITs市場的可持續(xù)發(fā)展建設�！表n剛說，對于REITs新資產(chǎn)的投資價值，建信理財相關團隊已經(jīng)做了系統(tǒng)性的細致梳理。

　　 首先是保障性租賃住房資產(chǎn)。這是建信理財最為關注的一類資產(chǎn)，有承襲母行戰(zhàn)略的必然性考慮。2017年，建行就開始布局住房租賃，將住房租賃確立為集團“三大戰(zhàn)略”之一。

　　 建信理財認為，從資產(chǎn)內(nèi)生價值角度看，穩(wěn)定的租金收入來源使得保障房REITs與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等產(chǎn)權類REITs有一定相似性。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流的租金定價相對市場化，保障房低于市場的租金收入，使得其盈利能力能否達到投資者對REITs投資回報的要求存在一定疑慮，而底層資產(chǎn)租賃用地受轉讓條款的限制也使其資產(chǎn)彈性受限。從外生能力來看，保障性租賃住房目前的原始權益人集中于地方國企而非全國性運營商，該類資產(chǎn)的擴募能力可能會受到一定限制。引入運營能力較強的租賃運營商為主導，對于資產(chǎn)價值的提升會有幫助。

　　 第二類是清潔能源類、水利類基礎設施。建信理財認為，該類資產(chǎn)與目前已經(jīng)上市的生態(tài)環(huán)保類REITs較為類似，將會重點關注資產(chǎn)所涉及的收入中的補貼比例，以及未來政策對于補貼穩(wěn)定性的影響。對于水利類基礎設施，如何將水利設施中的供水發(fā)電等營利性設施與堤防建設、河道治理等公益性質設施切分開來，從而做到資產(chǎn)重組時清晰劃分權屬是需要持續(xù)關注的重點。

　　 第三類是景區(qū)類資產(chǎn)，這也是REITs化操作難度較大、對運營團隊要求最高的資產(chǎn)類別。首先，自然文化遺產(chǎn)天然就是稀缺資產(chǎn)，全國范圍內(nèi)只有56個（截至7月25日最新數(shù)據(jù)），具有不可復制性，運營維護模式各不相同。最重要的是，它們不一定都能滿足10個億的首次發(fā)行資產(chǎn)估值要求，同時擴募能力較大程度受限，特別是在目前疫情背景下收入穩(wěn)定性難以保證。因此，盈利模式清晰、項目收入相對穩(wěn)定的旅游景區(qū)，更適合展開試點。