公募REITs規(guī)則仍在醞釀 私募加速先行

　　今年以來，中國租賃住房資產(chǎn)證券化不斷加速推進(jìn)。

　　5月9日，深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃獲深交所評審?fù)ㄟ^，200億元儲架額度使其成為租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。

　　在此之前，市場上已有多只地產(chǎn)商系的租賃型住房儲架REITs產(chǎn)品，但底層資產(chǎn)為人才租賃住房的此次獲批REITs產(chǎn)品是國內(nèi)首單。

　　隨著住房租賃REITs的日漸活躍與相關(guān)政策機(jī)制的不斷推進(jìn)，近日市場傳出消息稱，公募REITs有望在年內(nèi)正式落地。

　　對此，有接近監(jiān)管人士表示，公募REITs的落地必須建立在成熟的標(biāo)準(zhǔn)化制度框架之上，目前關(guān)于公募REITs的規(guī)則仍在醞釀，暫無具體推出時間表。

　　頂層設(shè)計待出

　　隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化(ABS)市場的成熟和基本制度的逐步完善，關(guān)于中國版公募房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的呼聲不斷增大。

　　4月25日，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對租賃住房證券化資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)行區(qū)域、聯(lián)合監(jiān)管、合規(guī)性等提出了明確要求，并明確提出試點(diǎn)發(fā)行REITs。

　　這是繼《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。

　　不少金融界人士和地產(chǎn)界人士認(rèn)為，政策機(jī)制的重大推進(jìn)意味著公募REITs很快將正式落地。

　　有媒體引消息人士信息稱，公募REITs年內(nèi)將出爐，交易結(jié)構(gòu)已基本確定為公募基金加資產(chǎn)支持證券(ABS)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、公共服務(wù)資產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)和監(jiān)管認(rèn)可的其他資產(chǎn)有望成為公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　對此，一位接近監(jiān)管層的人士向記者表示，公募REITs推出的步伐或難有目前市場預(yù)期之速。該人士指出，“目前會里關(guān)于公募REITs何時推出還沒有具體時間表，但規(guī)則設(shè)計一直在進(jìn)行。公募REITs的推出必須建立在成熟的監(jiān)管規(guī)則之上，不可操之過急，只有頂層設(shè)計好了，以后才不會走歪。”

　　從法律層面而言，雖然目前我國多份規(guī)范性文件都提出了支持、推進(jìn)REITs試點(diǎn)，但迄今為止尚未出臺REITs立法或?qū)嵸|(zhì)性優(yōu)惠政策，未能將REITs規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面。因此，在關(guān)于REITs的標(biāo)準(zhǔn)化制度框架尚未建立之前，公募REITs的落地或仍需一定時間。

　　5月14日，華南一位公募人士向記者分析稱，政策的松動確實(shí)帶來了REITs的發(fā)展，但真正意義上的公募REITs要推出還面臨著很多現(xiàn)實(shí)的問題�！氨热缍愂諆�(yōu)惠政策問題、流動性與低回報率問題、投資者教育問題等。另外，本身我國住房租賃行業(yè)發(fā)展還不成熟，各大房企這幾年才開始涉足這一領(lǐng)域，還沒有探索出清晰的盈利模式，公募這個時候考慮參與這一市場也會有所擔(dān)憂。”

　　REITs市場待完善

　　盡管有諸多現(xiàn)實(shí)問題待解決，但最近兩年尤其是今年以來，住房租賃REITs市場活躍度確實(shí)顯著提升，這為公募REITs的推出打下了基礎(chǔ)。

　　5月9日，深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃獲深交所評審?fù)ㄟ^，該產(chǎn)品以深圳市屬人才公寓作為標(biāo)的資產(chǎn)，是國內(nèi)首單以公共租賃型住房作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，儲架額度為200億元。

　　據(jù)悉，該REITs產(chǎn)品在退出途徑上特別為對接公募REITs退出留下了選擇空間，包括期限設(shè)計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了考慮。

　　在此之前，國內(nèi)首單百億級規(guī)模且采取儲架發(fā)行的住房租賃REITs——中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃于今年2月獲批。 該REITs同樣在退出機(jī)制上標(biāo)明了“發(fā)行公募REITs”這一項。4月27日，這一REITs產(chǎn)品首期已經(jīng)成功發(fā)行，規(guī)模為17.17億元。

　　北京一位固收人士向記者表示，“監(jiān)管部門的支持和推動對這兩年REITs的迅速發(fā)展功不可沒，基金業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)去年也多次提及推行公募REITs的意義，今年以來幾百億級別規(guī)模住房租賃REITs的出現(xiàn)，也是過去沒有的，而且從近期獲批的REITs來看，均為之后對接公募REITs留下了操作空間�？梢灶A(yù)期，未來還會有更多的租賃住房REITs獲批和上市，這個市場將越來越活躍。”

　　數(shù)據(jù)方面能帶來直觀的感受。據(jù)東方金誠國際信用評估有限公司統(tǒng)計，2017年以來私募REITs發(fā)行呈明顯加速現(xiàn)象，數(shù)量和規(guī)模均大幅增長。

　　據(jù)統(tǒng)計，2014年至2016年三年中，我國私募REITs(不包括尚在發(fā)行期或已停售產(chǎn)品)的發(fā)行單數(shù)分別為2單、4單和8單，合計規(guī)模為358.15億元；而2017年全年共發(fā)行私募REITs16單，規(guī)模為291.38億元，達(dá)此前三年總和的八成以上。今年以來私募REITs繼續(xù)保持良好勢頭，一季度共發(fā)行了3單私募REITs，發(fā)行規(guī)模為43.22億元。

　　東方金誠表示，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)領(lǐng)域在一定意義上已進(jìn)入存量時代，此時加快推進(jìn)REITs，特別是公募REITs是大勢所趨。

　　不過，東方金誠亦表示，從目前發(fā)行的私募REITs來看，我國已有的REITs產(chǎn)品離真正意義上的REITs產(chǎn)品還有不小的差距。例如現(xiàn)有的私募REITs產(chǎn)品本質(zhì)上對原始權(quán)益人的主體信用依賴程度仍然偏高；國內(nèi)較低的商業(yè)物業(yè)租售比，導(dǎo)致產(chǎn)品期限被動拉長，加劇了產(chǎn)品期限與投資者投資期限之間的錯配，因而不得不出現(xiàn)期限賦權(quán)機(jī)制；此外，缺乏公募REITs導(dǎo)致現(xiàn)有私募REITs產(chǎn)品流動性和退出機(jī)制較差，只能依賴物業(yè)處置，因而對處置風(fēng)險較為敏感等等，這些是目前REITs市場發(fā)展較不成熟的表現(xiàn)。