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老公同意不算 房產(chǎn)證加名不是你想加就能加

光明網(wǎng)

  “沒想到在房產(chǎn)證加名字這事,老公同意不算,房管局同意不算,還得銀行同意才行!

  “沒想到在房產(chǎn)證加名字這事,老公同意不算,房管局同意不算,還得銀行同意才行!币驗楸汇y行拒絕了加名申請,王薇(化名)很無奈。據(jù)記者了解,目前廣州(樓盤)并不是所有房屋都可以加名,大部分銀行對仍在還貸中的房屋不支持在房產(chǎn)證上加名,加名不是業(yè)主想加就能加的。

   房管局同意加名,但銀行不同意

   王薇和老公結(jié)婚一年多,住在濱江東路某小區(qū),房子80平方米左右,是結(jié)婚前老公買的;楹螅瑑扇艘黄鸸┓,現(xiàn)在準備在房產(chǎn)證上加上王薇的名字。于是兩人 來到房管局交登中心,因為是婚前房產(chǎn)加名,工作人員先給他們開具了一個免稅證明,遞交了材料后十天就拿到了同意加名的批復(fù),不過,由于房屋仍在還貸中,工 作人員讓他們找貸款銀行的人一起來辦理即可。

   “當(dāng)時還想原來加名不要錢還這么容易的,挺開心!闭l知去到貸款的銀行,客戶經(jīng)理的一席話讓他們頓跌谷底,客戶經(jīng)理告訴王薇,按照銀行規(guī)定,房貸沒有還完是不能加名的,因此他們不能出具同意書,除非還完房貸才行。

   記者聯(lián)系到王薇貸款的農(nóng)業(yè)銀行, 該行相關(guān)人士表示,銀行不同意給房貸未還清的房屋加名是出于控制風(fēng)險的考慮,因為沒有還清貸款的房子增加了名字,相當(dāng)于改變了借款人,債權(quán)債務(wù)關(guān)系也就因 此發(fā)生了改變,對銀行來說這存在潛在風(fēng)險。今后如果兩人鬧糾紛,就有可能出現(xiàn)不能按期還款的情況。但該人士同時表示,這并非硬性規(guī)定,各分行有權(quán)根據(jù)具體 情況處理。

   個別銀行可給按揭中的房產(chǎn)加名

   廣州其他銀行的情況又如何呢?據(jù)工商銀行相關(guān)人士表示,在該行按揭的、未還完房貸的房屋也是不能加名的!叭绻用,等于就是轉(zhuǎn)按揭,需要重新出一份貸款合同,當(dāng)中存在風(fēng)險!痹诠獯筱y行, 該行某支行信貸部的客戶經(jīng)理告訴記者,如果想在房產(chǎn)證在加名,需要寫一份申請,然后夫妻雙方帶上身份證、戶口本、結(jié)婚證等原件到銀行重新填一份貸款資料。 “資料將遞交到總行,最后由總行來審批,通過了就可以辦理加名!痹摽蛻艚(jīng)理說,“不過也不知道能批下來的幾率有多大,之前沒有處理過此類申請。”

   在多家銀行中,只有中國銀行明確表示可以給仍在還貸的婚前房產(chǎn)加名。據(jù)了解,在該行加名是免費的,但是因為涉及到重新出貸款合同,所以有一筆按揭費,費用根據(jù)貸款金額不同,一般多在一兩千或者兩三千元。

   對此,廣東博厚律師事務(wù)所程磊律師認為,婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由 一人變成兩人,根據(jù)《物權(quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。因此,在房產(chǎn)證上加名須還清銀行房貸,辦理涂銷抵押后 才能加名,有抵押貸款的房屋加名須征得抵押權(quán)人即銀行同意。

   也有銀行界人士表示,其實加名對銀行來說屬于帶有服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù),因為這個業(yè)務(wù)不產(chǎn)生利潤,所以很多銀行都沒有動力做。加名只是在程序操作上麻煩一點,相當(dāng)于重新申請一次貸款,重新走遍流程。“只是手續(xù)麻煩一點。”

   Q&A

   1. 房產(chǎn)證上是夫妻雙方的名字,離婚時怎么判?

   程磊:離婚時房產(chǎn)有夫妻兩人名字,且為共同共有的,應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn),男女方各占一半產(chǎn)權(quán)。

   2. 婚前購房婚后共同還貸的,房產(chǎn)證上只有一個人的名字,離婚時怎么分配?

   程磊:一般判房屋歸屬房地產(chǎn)權(quán)證登記一方所有,夫妻雙方共同還貸產(chǎn)生的房價增值部分,由房地產(chǎn)權(quán)證登記方補償另一方。

   3. 離婚時房貸還未還完的,又如何判?

   程磊:法院判決房屋歸屬一方所有的,由所有人負責(zé)還清貸款,另一方未取得產(chǎn)權(quán)的,有權(quán)獲得房屋凈值一半的補償款。

   中介支招

   兩種方法可實現(xiàn)加名

   一部《婚姻法》新司法解釋, 一本房產(chǎn)證,讓許多夫妻既無奈又糾結(jié)?在銀行不同意又沒法還清貸款的情況下,想在房產(chǎn)證上加名還有其他辦法嗎?有中介人士支招,將正常的按揭貸款轉(zhuǎn)為純抵 押貸款就能加名,或者去公證處辦理贈與公證也能達到加名的效果。但是,這兩種方法一個成本太高,一個在一定程度上或?qū)⒃黾踊橐龅拿堋?/p>

   1.轉(zhuǎn)純抵押貸款成本高

   中介人士表示,對于這類涉及房貸未清的婚前房屋加名,可以用轉(zhuǎn)為抵押貸款的方式“曲線加名”。操作方式為找按揭公司墊資贖契,即借錢還清貸款,然后辦理 加名手續(xù),加名后再將房屋進行純抵押貸款重新進行按揭。據(jù)了解,目前純抵押貸款年限最長為10年,有的銀行只能做三到五年,并且還需要買家提供貸款的用 途,如是用于經(jīng)營、或者用于大宗消費(提供發(fā)票)等。此外,贖契重新做抵押貸款的時間越長,費用也越高。

   如100萬元的房子,貸款70 萬元20年,現(xiàn)有60萬元貸款未還清,按6.55%的基準利率,等額本息月供為5239.64元。如果轉(zhuǎn)為純抵押貸款,貸款60萬元,一般利率上浮1.1 倍為7.205%,按貸款10年計算,月供變?yōu)?030.07元,比以前多了約1790元/月。此外,還需要支付按揭公司1%-3%/月的墊資費,60萬 元的借款,每月費用在6000-18000元。

   2.辦理贈與公證接受度低

   程磊表示,在這種情況下也可以去公證處辦理“贈與公證”,不過需要注意的是這種公證不是婚前財產(chǎn)公證,主要解決的是夫妻財產(chǎn)歸屬的約定,僅在夫妻雙方具有法律效力,對不知情的第三方不具有約束力。

   根據(jù)《物權(quán)法》,房產(chǎn)認定以產(chǎn)權(quán)登記為準,登記后也有對外公示的作用。若只做夫妻財產(chǎn)約定,沒有進行產(chǎn)權(quán)變更登記,對外公示該房產(chǎn)仍為一人所有,因此, 房產(chǎn)所有者一方可以私自將房產(chǎn)進行變賣。如果發(fā)生這種情況,另一方可以拿著經(jīng)過公證的夫妻財產(chǎn)約定,向法院起訴配偶賠償。

   也有法律界人士建議,在婚前房產(chǎn)婚后共同還貸,卻不能加名的情況下,另一方可以保留公共還貸的憑證或銀行轉(zhuǎn)賬記錄,以保障自己的權(quán)益。

   不過,大多數(shù)夫妻對于這種公證的接受度是比較低的,多數(shù)人認為這可能讓婚姻產(chǎn)生隔閡,增加雙方的不信任感,“畢竟,又不是為了一套房才嫁給他。”

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