區(qū)域性房企弘陽上市 融資17億港元解擴(kuò)張之渴

　　7月12日，港交所有兩家房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)掛牌上市，一為齊家網(wǎng)（01739.HK），另一為弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“弘陽”，01996.HK）。齊家網(wǎng)融資21.8億元港元，而弘陽地產(chǎn)融資偏小，只有約17億港元。

　　當(dāng)日港股收市，齊家網(wǎng)破發(fā)，股價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌6.39%至4.54港元；弘陽收報(bào)2.56港元較發(fā)行價(jià)上升12.28%。

　　齊家網(wǎng)是在連續(xù)虧損三年之后二度沖刺IPO，弘陽則是在國內(nèi)房企融資環(huán)境收緊的當(dāng)下借港股IPO融資。

　　毋庸置疑，發(fā)家于南京的弘陽掛牌上市，掀開區(qū)域性房企的全國擴(kuò)張路徑。而在此前公布的聆訊資料中，弘陽項(xiàng)目主要分布于長三角江蘇區(qū)域。

　　第三方機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，弘陽今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模160億元。這直接令其躍升至前60強(qiáng)。而在7月12日當(dāng)天收盤，弘陽市值約為81.9億港元。

　　赴港ipo一方面為企業(yè)緩解了資金壓力，另一方面，企業(yè)也要面臨規(guī)模擴(kuò)張犧牲利潤率等問題。那么在調(diào)控背景下，年銷售300億元規(guī)模的房企該如何進(jìn)退？

　　同策研究首席分析師張宏偉指出，弘陽目前的項(xiàng)目主要分布于長三角的江蘇省核心城市，這些區(qū)域受調(diào)控影響深遠(yuǎn)。從長遠(yuǎn)來看，長三角仍然是調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，弘陽進(jìn)入資本市場非常關(guān)鍵。

　　弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣達(dá)強(qiáng)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，弘陽上市之后有幾個(gè)想法：要和標(biāo)桿企業(yè)對標(biāo)，有利于弘陽整合、吸引人才與資源；打通國際資本市場之后，有利于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改善與今后融資，比如海外發(fā)債。

　　區(qū)域性房企擴(kuò)張之渴

　　去年以來，赴港上市的房企只有正榮與弘陽兩家，來自福建的三盛地產(chǎn)和福晟地產(chǎn)則通過借殼上市登陸港股。由此也可以推測，房企擴(kuò)張融資需求越來越迫切。

　　從弘陽通過聆訊披露的最新材料可見，弘陽去年住宅銷售、商業(yè)租金收入規(guī)模下滑、整體營收下滑。

　　弘陽成立于1999年，南京是其大本營。據(jù)港交所掛出的聆訊資料披露，弘陽收入從2015年的53.768億元人民幣增至2017年的61.397億元。實(shí)際上，弘陽2017年的營收數(shù)據(jù)相比2016年已經(jīng)下滑30%。

　　做建材批發(fā)市場起家的弘陽除了住宅開發(fā)，還包括商場、游樂場、社區(qū)中心、酒店及商辦綜合體等等。在其披露的2015年－2017年銷售收入中，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營以及酒店業(yè)務(wù)。

　　2015年，弘陽物業(yè)銷售51.241億元、商業(yè)租金及管理費(fèi)收入2.267億元、酒店服務(wù)費(fèi)收入2591萬元；2016年，這三個(gè)數(shù)據(jù)分別為：85.49億元、1.93億元、3338萬元；2017年三個(gè)數(shù)據(jù)都有呈現(xiàn)明顯下滑：59.38億元、1.664億元、3486萬元。

　　很顯然，弘陽在此前三年的商業(yè)租金及管理費(fèi)收入是逐年下滑的。在住宅銷售方面，弘陽在2016年受到住宅市場上漲的利好影響，住宅銷售規(guī)模上升66%，而到了2017年，再度下跌30%。弘陽在聆訊資料里對此解釋稱是由于交付總建筑面積的減少所致。

　　實(shí)際上，弘陽最近三年住宅銷售規(guī)模呈現(xiàn)倒V型發(fā)展，從國內(nèi)宏觀調(diào)控導(dǎo)致的市場變化中也可找到原因。上海、南京、蘇州預(yù)售許可證審批有限，導(dǎo)致房企銷售業(yè)績普遍受影響。環(huán)上海周邊的三四線城市中，太倉、昆山、江陰等地也一樣限售、限價(jià)。

　　此前，有多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2018年將會(huì)是房企資金壓力最大的一年。弘陽選擇此時(shí)上市的動(dòng)機(jī)也就不難理解。

　　截至今年3月31日，弘陽的土地儲(chǔ)備布局主要分布于江蘇、安徽、浙江以及中部極少數(shù)城市。其中常州、南京占據(jù)31.6%，這兩個(gè)城市開發(fā)中的建筑面積分別為70.9萬平方米、49.1萬平方米，占據(jù)弘陽開發(fā)建筑面積的42％；而在合資企業(yè)開發(fā)的土地儲(chǔ)備中，弘陽仍以南京為主。

　　事實(shí)上，早在2017年底、2018年初，弘陽就提出過5年“千億百店”和2020年達(dá)到千億的宏大目標(biāo)。弘陽掌舵人為此還從行業(yè)內(nèi)廣招人才，迅速組團(tuán)一個(gè)全新高管團(tuán)隊(duì)，這些高管分別來自旭輝、泰禾、新城等，其復(fù)制旭輝、新城等房企的千億之路的野心與目標(biāo)逐漸明朗。