REITs配套規(guī)則三箭齊發(fā) 萬億元市場靜待花開

　　2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式拉開序幕，進(jìn)一步豐富了金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工具箱。參考境外REITs市場發(fā)展情況和中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模，中國REITs市場有望達(dá)到萬億元量級�！锻ㄖ�》印發(fā)后，各監(jiān)管部門陸續(xù)發(fā)布規(guī)則指引并進(jìn)行意見征求，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度建設(shè)工作。

　　2021年1月29日，上海證券交易所經(jīng)過多輪專題研討和公開征求意見，在考慮參與機(jī)構(gòu)建議、借鑒國際實踐經(jīng)驗、尊重市場發(fā)展要求的基礎(chǔ)上，出臺三項主要業(yè)務(wù)規(guī)則：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）》及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第2號——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》。

　　進(jìn)一步夯實REITs制度基礎(chǔ)

　　三項規(guī)則出臺科學(xué)地構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作體系，有力地夯實整體制度基礎(chǔ)。上交所在官網(wǎng)上線“基礎(chǔ)設(shè)施REITs專欄”，便于各機(jī)構(gòu)快速熟悉規(guī)則要求，第一時間了解實時動態(tài)。就規(guī)則內(nèi)容而言，三項規(guī)則充分考慮了實操要求、創(chuàng)新需要、長效發(fā)展等因素。

　　一是業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)覆蓋全面，操作要求清晰明確。三項規(guī)則涵蓋項目申報審核、詢價發(fā)售、上市交易及持續(xù)監(jiān)管等多重維度內(nèi)容。針對市場機(jī)構(gòu)特別關(guān)心的審核關(guān)注點及產(chǎn)品發(fā)售事宜，更是以單獨的配套指引予以明確。上交所正積極推進(jìn)制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報材料格式要求、進(jìn)行技術(shù)系統(tǒng)開發(fā)等多方面細(xì)節(jié)配套工作。

　　二是貫徹落實《通知》精神，保持開放創(chuàng)新特性。三項規(guī)則及時發(fā)布，以及在業(yè)務(wù)基本規(guī)則、審核關(guān)注事項和產(chǎn)品發(fā)售等各方面的細(xì)化規(guī)范，體現(xiàn)了對《通知》所要求的一系列重要精神的貫徹落實。上交所在基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品運行、擴(kuò)募等環(huán)節(jié)的規(guī)則制定上具有一定靈活性和開放性。

　　三是聚焦投資者保護(hù)機(jī)制。三項規(guī)則聚焦投資者保護(hù)，從產(chǎn)品審查、信息披露、網(wǎng)下投資者認(rèn)購、公眾投資者認(rèn)購及持續(xù)監(jiān)督管理等多方面制定切實可行的操作規(guī)范要求。

　　打造“簡明友好型”規(guī)則體系

　　2020年9月，上交所針對三項規(guī)則出具征求意見稿，多次召集基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題討論及意見征求。三項規(guī)則充分體現(xiàn)上交所著力打造“簡明友好型”規(guī)則體系的業(yè)務(wù)思想。其中，綜合性最強的《業(yè)務(wù)辦法》與征求意見稿相比主要有下面幾點變化。

　　一是明確審查制度和發(fā)售規(guī)則，提高項目實操可行性�！稑I(yè)務(wù)辦法》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市審查制度將比照公開發(fā)行證券要求，明確網(wǎng)下投資者需通過上交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺參與基金份額網(wǎng)下配售，規(guī)定公眾投資者可通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施基金。

　　二是優(yōu)化交易機(jī)制，提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場流動性�！稑I(yè)務(wù)辦法》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs可接受全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等委托投資，進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資人范圍。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金上市期間，基金管理人原則上應(yīng)選定不少于1家流動性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供雙邊報價等服務(wù)，推動建立有效、活躍的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易市場。進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可根據(jù)交易方式的不同分別適用基金交易或債券交易相關(guān)規(guī)定。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

　　三是完善信息披露機(jī)制，切實保護(hù)投資人利益�！稑I(yè)務(wù)辦法》規(guī)定召開基金份額持有人大會，基金管理人、基金銷售機(jī)構(gòu)及上交所會員等相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時告知投資者基金份額持有人大會相關(guān)事宜。明確在交易時間內(nèi)通過交易系統(tǒng)或交易所網(wǎng)站需即時公布基礎(chǔ)設(shè)施基金信息內(nèi)容。在新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的規(guī)定中，增加新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相關(guān)信息的臨時公告、定期公告、重大事項公告等要求，要求基金管理人在交易中應(yīng)制定切實可行的保密措施，嚴(yán)格履行保密義務(wù)。

　　四是優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施基金份額變動規(guī)則，降低市場交易成本�！稑I(yè)務(wù)辦法》將持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額變動需特別進(jìn)行信息披露的門檻由5%調(diào)整為10%。修改增持基礎(chǔ)設(shè)施基金份額到不同區(qū)間的義務(wù)履行要求，要約收購觸發(fā)條件從30%修改為50%，且達(dá)到三分之二以上繼續(xù)增持可免于發(fā)出要約，明確三分之二以下可免于發(fā)出要約的條件要求。

　　試點項目推出在即

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易所配套規(guī)則已亮相，后續(xù)試點項目推出在即。新誕生的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場未來可期，但是，在整體制度完備性、長期投資者培育、參與機(jī)構(gòu)專業(yè)性、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實操等行業(yè)性問題方面仍有進(jìn)一步完善提高空間。

　　一是以試點推動制度建設(shè)，持續(xù)探索優(yōu)化業(yè)務(wù)規(guī)則。業(yè)務(wù)規(guī)則的適用會產(chǎn)生一些新問題、新情況，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需持續(xù)總結(jié)項目實踐經(jīng)驗，適時完善并出臺對應(yīng)配套指引細(xì)則。

　　首先，持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)交易配套規(guī)則。需進(jìn)一步建立健全符合行業(yè)發(fā)展實際的規(guī)則規(guī)范，為基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)購入、出售提供制度保障。其次，基于提升資產(chǎn)流動性角度進(jìn)一步完善市場交易規(guī)則。目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs屬新興產(chǎn)品，需以流動性為聚焦點優(yōu)化完善交易規(guī)則，提升二級市場定價效率，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特色流動性支持機(jī)制及業(yè)務(wù)規(guī)范。

　　二是加強長期投資者培育，提升市場機(jī)構(gòu)專業(yè)能力。基礎(chǔ)設(shè)施REITs注重的運營管理專業(yè)性及REITs服務(wù)能力在試點初期仍有提升空間。因此，一方面，需引導(dǎo)投資人建立價值投資和長期持有的投資理念；另一方面，需推動出現(xiàn)一批專業(yè)化參與機(jī)構(gòu)，提升市場整體專業(yè)服務(wù)能力。

　　三是加強區(qū)域交流及機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建REITs推廣平臺。立足上海國際金融中心特殊地位，建立健全長三角乃至中國REITs的交流合作機(jī)制。例如，可在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，定期舉辦REITs年度論壇等活動，協(xié)同上交所“基礎(chǔ)設(shè)施REITs專欄”構(gòu)建長期培訓(xùn)推廣平臺，進(jìn)行實操案例分享及同業(yè)探討。