穩(wěn)樓市政策發(fā)力見(jiàn)效 融資與銷(xiāo)售現(xiàn)積極信號(hào)

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。今年以來(lái)，中央和地方持續(xù)釋放政策寬松信號(hào)，在供需兩端密集政策支持下，房地產(chǎn)多指標(biāo)在3月出現(xiàn)積極信號(hào)，不僅房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加、環(huán)比降幅收窄，而且新房和二手房成交量也較前期有所上升，一季度全國(guó)新房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、房企到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款同比降幅均有所收窄。

　　接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、融資端有企穩(wěn)跡象，有助于增加居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的信心。但從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，新房銷(xiāo)售同比降幅仍較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企到位資金等指標(biāo)同比降幅仍在擴(kuò)大，整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整過(guò)程中，期待后續(xù)寬松的支持政策進(jìn)一步加大力度，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)企穩(wěn)向好。

　　供需兩端支持政策

　　加速落地

　　今年以來(lái)，中央和地方持續(xù)釋放房地產(chǎn)政策寬松信號(hào)。2月央行5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，是2019年以來(lái)最大降幅，帶動(dòng)多地房貸利率降至歷史最低水平。3月兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上進(jìn)一步提出，城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)，要因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。3月底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求。

　　地方層面優(yōu)化政策密集落地。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度，全國(guó)至少127個(gè)省市出臺(tái)152次寬松性政策，頻次同比增長(zhǎng)約4成。主要包括北京、上海等15城放松限購(gòu)；廣州、重慶等24省市放松限貸；寧德、陽(yáng)江等4城放松限價(jià)；晉江等3城放松限售；濟(jì)南、合肥等75省市調(diào)整公積金貸款政策；杭州、重慶等6城減免交易稅費(fèi)；大連、拉薩等63城發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。此外，還有鄭州等十余地出臺(tái)了商品房“以舊換新”政策，力爭(zhēng)打通置換鏈條。

　　值得注意的是，一線(xiàn)城市優(yōu)化政策不斷加碼，包括放松部分區(qū)域限購(gòu)、放開(kāi)120平方米以上大戶(hù)型限購(gòu)、降低社保年限要求、取消離婚限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款額度等。

　　與此同時(shí)，供給端政策也加速落地。年初住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制后，各地迅速行動(dòng)。截至3月末，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，其中審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)2100個(gè)，總金額超過(guò)5200億元。

　　房地產(chǎn)多指標(biāo)

　　出現(xiàn)積極信號(hào)

　　在一系列政策支持下，房地產(chǎn)多指標(biāo)在3月開(kāi)始出現(xiàn)了積極信號(hào)。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從今年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整仍在繼續(xù)，但有兩個(gè)特點(diǎn)，一是關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的需求端數(shù)據(jù)降幅收窄，如1—3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比降速分別比1—2月縮小了1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額降速?gòu)?1%到28.8%，減少了2.2個(gè)百分點(diǎn)，大于全國(guó)平均水平。

　　“二是從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，3月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有11個(gè)，比2月增加3個(gè)，各線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅略有收窄，受銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的影響，新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市也有11個(gè)，比上月增加了1個(gè)；一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)?！鼻睾鐚?duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，以上數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售端在快速向下調(diào)整后有趨穩(wěn)的跡象，這有助于增加居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的信心。

　　3月，無(wú)論是新房還是二手房成交量均比前期有所上升。從新房來(lái)看，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽?duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，3月，115個(gè)重點(diǎn)城市新房整體成交“觸底反彈”，單月成交規(guī)模高達(dá)2432萬(wàn)平方米，環(huán)比近乎翻番，同比因去年基數(shù)較高下降41%，不過(guò)已顯著好于2023年下半年月均，增幅達(dá)到10%。

　　從二手房來(lái)看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴證券時(shí)報(bào)記者，一季度重點(diǎn)11城二手房成交套數(shù)同比降幅明顯低于新房，市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房。其中，部分核心城市在政策優(yōu)化后市場(chǎng)情緒出現(xiàn)明顯回升，深圳一季度二手住宅成交量同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。3月，北京、上海、深圳二手房成交量均達(dá)2023年4月以來(lái)最高水平。上周，在低基數(shù)下，重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)52.8%，同比下降9.2%，降幅明顯收窄，二手房“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)。

　　除了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示出前期支持政策措施的效果，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)看來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”支持政策落地對(duì)融資額產(chǎn)生積極影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—3月房企到位資金結(jié)構(gòu)中，國(guó)內(nèi)貸款同比降幅較1—2月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，房企融資能力有所回升?！斑@與房地產(chǎn)‘白名單’融資政策落地有直接關(guān)系?！彼f(shuō)。

　　金融監(jiān)管總局日前表示，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，一些原本可能停工但已部分銷(xiāo)售的項(xiàng)目得到資金支持，為增強(qiáng)居民購(gòu)房信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用。在有效緩解房企在建項(xiàng)目流動(dòng)性壓力的同時(shí)，協(xié)調(diào)機(jī)制也明顯提升了金融機(jī)構(gòu)“敢貸、愿貸”的積極性。

　　業(yè)內(nèi)期待政策

　　進(jìn)一步加力護(hù)航

　　盡管房地產(chǎn)銷(xiāo)售、融資端出現(xiàn)積極信號(hào)，但是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售同比降幅仍較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企到位資金等指標(biāo)同比降幅仍在擴(kuò)大。

　　陳文靜指出，一季度部分核心城市政策效果顯現(xiàn)，在3月出現(xiàn)溫和修復(fù)行情，全國(guó)新房銷(xiāo)售指標(biāo)累計(jì)同比降幅較1—2月收窄，但整體來(lái)看，新房市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，在去年同期高基數(shù)下，新房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅仍較大。

　　華福證券房地產(chǎn)分析師陳立也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整過(guò)程中，市場(chǎng)整體復(fù)蘇仍需后續(xù)政策持續(xù)加碼。

　　“希望寬松的支持購(gòu)房政策繼續(xù)保持和加大力度，如進(jìn)一步降低按揭貸款和公積金貸款利率，繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、限售政策，明確未來(lái)在稅收方面持續(xù)支持居民住房消費(fèi)等，促進(jìn)銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)持續(xù)向好?！鼻睾鐚?duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

　　值得注意的是，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，日前再次提出政策支持要求。國(guó)務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，抓緊解決協(xié)調(diào)機(jī)制落實(shí)的堵點(diǎn)卡點(diǎn)。他還要求，城市政府要堅(jiān)決扛起維護(hù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的主體責(zé)任，用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　金融監(jiān)管總局也表示，下一步，將會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，抓緊推動(dòng)后續(xù)批次“白名單”項(xiàng)目融資落地工作。

　　展望未來(lái)，陳文靜對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線(xiàn)城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策依然具備空間。從供給端來(lái)看，未來(lái)給予企業(yè)更大資金支持是政策發(fā)力點(diǎn)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望加速推進(jìn)和落實(shí)。隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，行業(yè)有望企穩(wěn)發(fā)展。

　　“當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策措施效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有持續(xù)健康發(fā)展的支撐條件?！笔?lái)運(yùn)在一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上說(shuō)。