穩(wěn)樓市政策發(fā)力見效 融資與銷售現(xiàn)積極信號

　　作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展至關重要。今年以來，中央和地方持續(xù)釋放政策寬松信號，在供需兩端密集政策支持下，房地產(chǎn)多指標在3月出現(xiàn)積極信號，不僅房價上漲城市數(shù)量增加、環(huán)比降幅收窄，而且新房和二手房成交量也較前期有所上升，一季度全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金中的國內(nèi)貸款同比降幅均有所收窄。

　　接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)銷售、融資端有企穩(wěn)跡象，有助于增加居民對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的信心。但從一季度數(shù)據(jù)來看，新房銷售同比降幅仍較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等指標同比降幅仍在擴大，整體來看，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中，期待后續(xù)寬松的支持政策進一步加大力度，促進行業(yè)持續(xù)企穩(wěn)向好。

　　供需兩端支持政策

　　加速落地

　　今年以來，中央和地方持續(xù)釋放房地產(chǎn)政策寬松信號。2月央行5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)25個基點，是2019年以來最大降幅，帶動多地房貸利率降至歷史最低水平。3月兩會政府工作報告強調(diào)要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在兩會民生主題記者會上進一步提出，城市政府要用好調(diào)控自主權，要因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。3月底國務院常務會議提出，要系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求。

　　地方層面優(yōu)化政策密集落地。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，一季度，全國至少127個省市出臺152次寬松性政策，頻次同比增長約4成。主要包括北京、上海等15城放松限購；廣州、重慶等24省市放松限貸；寧德、陽江等4城放松限價；晉江等3城放松限售；濟南、合肥等75省市調(diào)整公積金貸款政策；杭州、重慶等6城減免交易稅費；大連、拉薩等63城發(fā)放購房補貼等。此外，還有鄭州等十余地出臺了商品房“以舊換新”政策，力爭打通置換鏈條。

　　值得注意的是，一線城市優(yōu)化政策不斷加碼，包括放松部分區(qū)域限購、放開120平方米以上大戶型限購、降低社保年限要求、取消離婚限購、上調(diào)住房公積金貸款額度等。

　　與此同時，供給端政策也加速落地。年初住房城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制后，各地迅速行動。截至3月末，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數(shù)量超過2100個，總金額超過5200億元。

　　房地產(chǎn)多指標

　　出現(xiàn)積極信號

　　在一系列政策支持下，房地產(chǎn)多指標在3月開始出現(xiàn)了積極信號。

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者采訪時表示，從今年一季度的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，市場調(diào)整仍在繼續(xù)，但有兩個特點，一是關系到房地產(chǎn)市場走勢的需求端數(shù)據(jù)降幅收窄，如1—3月，全國商品房銷售面積和銷售額同比降速分別比1—2月縮小了1.1和1.7個百分點，其中東部地區(qū)商品房銷售額降速從31%到28.8%，減少了2.2個百分點，大于全國平均水平。

　　“二是從房價數(shù)據(jù)來看，3月新房價格環(huán)比上漲城市有11個，比2月增加3個，各線城市房價環(huán)比降幅略有收窄，受銷售結構的影響，新房價格同比上漲的城市也有11個，比上月增加了1個；一線城市二手房價環(huán)比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點。”秦虹對證券時報記者說，以上數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場銷售端在快速向下調(diào)整后有趨穩(wěn)的跡象，這有助于增加居民對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的信心。

　　3月，無論是新房還是二手房成交量均比前期有所上升。從新房來看，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉對證券時報記者表示，3月，115個重點城市新房整體成交“觸底反彈”，單月成交規(guī)模高達2432萬平方米，環(huán)比近乎翻番，同比因去年基數(shù)較高下降41%，不過已顯著好于2023年下半年月均，增幅達到10%。

　　從二手房來看，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴證券時報記者，一季度重點11城二手房成交套數(shù)同比降幅明顯低于新房，市場表現(xiàn)好于新房。其中，部分核心城市在政策優(yōu)化后市場情緒出現(xiàn)明顯回升，深圳一季度二手住宅成交量同比實現(xiàn)正增長。3月，北京、上海、深圳二手房成交量均達2023年4月以來最高水平。上周，在低基數(shù)下，重點城市二手房成交量環(huán)比增長52.8%，同比下降9.2%，降幅明顯收窄，二手房“以價換量”帶動市場活躍度好轉。

　　除了銷售數(shù)據(jù)顯示出前期支持政策措施的效果，在國家統(tǒng)計局副局長盛來運看來，房地產(chǎn)項目“白名單”支持政策落地對融資額產(chǎn)生積極影響。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—3月房企到位資金結構中，國內(nèi)貸款同比降幅較1—2月收窄1.2個百分點，房企融資能力有所回升。“這與房地產(chǎn)‘白名單’融資政策落地有直接關系。”他說。

　　金融監(jiān)管總局日前表示，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制推動下，一些原本可能停工但已部分銷售的項目得到資金支持，為增強居民購房信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮了積極作用。在有效緩解房企在建項目流動性壓力的同時，協(xié)調(diào)機制也明顯提升了金融機構“敢貸、愿貸”的積極性。

　　業(yè)內(nèi)期待政策

　　進一步加力護航

　　盡管房地產(chǎn)銷售、融資端出現(xiàn)積極信號，但是從國家統(tǒng)計局一季度數(shù)據(jù)來看，商品房銷售同比降幅仍較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等指標同比降幅仍在擴大。

　　陳文靜指出，一季度部分核心城市政策效果顯現(xiàn)，在3月出現(xiàn)溫和修復行情，全國新房銷售指標累計同比降幅較1—2月收窄，但整體來看，新房市場調(diào)整壓力仍在，在去年同期高基數(shù)下，新房銷售規(guī)模同比降幅仍較大。

　　華福證券房地產(chǎn)分析師陳立也認為，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整過程中，市場整體復蘇仍需后續(xù)政策持續(xù)加碼。

　　“希望寬松的支持購房政策繼續(xù)保持和加大力度，如進一步降低按揭貸款和公積金貸款利率，繼續(xù)優(yōu)化限購、限售政策，明確未來在稅收方面持續(xù)支持居民住房消費等，促進銷售端數(shù)據(jù)持續(xù)向好?！鼻睾鐚ψC券時報記者說。

　　值得注意的是，國務院對房地產(chǎn)工作高度重視，日前再次提出政策支持要求。國務院副總理何立峰在鄭州調(diào)研時強調(diào)，要加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，抓緊解決協(xié)調(diào)機制落實的堵點卡點。他還要求，城市政府要堅決扛起維護本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主體責任，用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　金融監(jiān)管總局也表示，下一步，將會同住房城鄉(xiāng)建設部進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，抓緊推動后續(xù)批次“白名單”項目融資落地工作。

　　展望未來，陳文靜對證券時報記者表示，預計一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。從供給端來看，未來給予企業(yè)更大資金支持是政策發(fā)力點，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望加速推進和落實。隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，行業(yè)有望企穩(wěn)發(fā)展。

　　“當前中國房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策措施效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場仍有持續(xù)健康發(fā)展的支撐條件?！笔磉\在一季度國民經(jīng)濟運行情況發(fā)布會上說。