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9月商品房銷售創(chuàng)歷史同期新高

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

  9月商品房銷售創(chuàng)歷史同期新高 “三道紅線”下房企投資趨于穩(wěn)健

  10月19日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)。今年三季度以來,房地產(chǎn)市場延續(xù)了此前的回溫態(tài)勢,市場表現(xiàn)持續(xù)升溫。其中,在房企加速推盤等因素的刺激下,9月單月的銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。

  同期,房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等數(shù)據(jù)也在持續(xù)回暖。進(jìn)入第三季度,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)超過100的臨界點(diǎn),并不斷接近疫情前的水平。

  但由于前期“缺口”較大,截至9月末,全國商品房銷售面積仍然低于去年同期,意味著市場距離此前兩年的峰值仍有差距。

  與此同時,市場環(huán)境在不斷變化。隨著“三道紅線”為主的融資監(jiān)管政策付諸實(shí)施,房企在投資、融資、拿地、銷售等方面的策略都在調(diào)整。分析人士認(rèn)為,四季度的市場走勢仍存疑問。

  融資新政刺激推盤

  在遭遇疫情重創(chuàng)后,房地產(chǎn)市場從今年二季度開始逐漸回溫,升溫勢頭延續(xù)至今。在這期間,隨著信貸政策的寬松和前期壓抑需求的釋放,市場交易量一直維持在高位。

  今年9月單月,全國商品房銷售面積為1.86億平方米,同比上漲7.25%;銷售額為1.87萬億元,同比上漲16%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史同期新高。這也是自今年5月以來,樓市成交規(guī)模連續(xù)5個月高于去年同期。

  就9月市場而言,房企加速推盤,以及部分企業(yè)降價促銷,成為刺激市場交易的關(guān)鍵因素。

  上海易居研究院的一份統(tǒng)計(jì)顯示,9月100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為7529萬平方米,創(chuàng)下近10年的月度新高。

  該機(jī)構(gòu)指出,歷史上,9月份普遍都是預(yù)售政策較為寬松、供應(yīng)明顯增加的月份。此次出現(xiàn)供應(yīng)井噴,最核心的原因在于,今年三季度“三道紅線、四檔管理”政策已經(jīng)開始實(shí)施,房企從穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債、防范經(jīng)營風(fēng)險等角度出發(fā),會加快向房管部門申請預(yù)售許可證。

  “換句話說,房企推盤心切,希望在近期加快推盤和促銷,以應(yīng)對‘三道紅線’所帶來的壓力!

  “三道紅線”是指監(jiān)管層根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款后)、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)資金鏈指標(biāo),對房企的融資實(shí)施分類管理。自今年8月首次提出并開始試點(diǎn)后,回籠資金、降負(fù)債的壓力逐漸在行業(yè)浮現(xiàn),為此,一些房企啟動大規(guī)模促銷。

  以恒大為例,9月6日,恒大董事局主席許家印緊急簽發(fā)促銷文件,對旗下600多個樓盤實(shí)施打折,目的是實(shí)現(xiàn)“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標(biāo)。

  從實(shí)際效果看,自2020年9月1日至10月8日的38天內(nèi),恒大已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元。

  但由于前期的缺口較大,今年前三季度,全國商品房銷售面積仍比去年同期微降1.8%。分區(qū)域看,除東部地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售回正外,中部、西部和東北地區(qū)均不及去年同期。

  房企出貨意愿仍強(qiáng)烈

  受銷售持續(xù)升溫的影響,今年前三季度,房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

  1-9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元,同比增長5.6%,增速比1-8月份提高1.0個百分點(diǎn)。同期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元,同比增長4.4%,增速比1-8月份提高1.4個百分點(diǎn)。

  9月,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.43,比8月份提高0.11點(diǎn),并已連續(xù)三個月位于100點(diǎn)的“合適景氣水平”之上。

  但值得注意的是,在三季度政策表態(tài)頻繁、調(diào)控總體收緊的情況下,房企的策略已經(jīng)出現(xiàn)變化,并已影響到部分?jǐn)?shù)據(jù)的表現(xiàn)。

  今年以來,房企的拿地面積一直處于負(fù)增長態(tài)勢。其中,9月單月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3064萬平方米,同比下降4.8%。同期,商品房新開工面積也處于下滑態(tài)勢。

  有北京房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,由于調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲,市場風(fēng)險加大,今年下半年以來,企業(yè)的投資策略趨向于穩(wěn)健,甚至保守,很多企業(yè)減少了拿地規(guī)模。與此同時,地價的不斷攀高,也令不少企業(yè)望而卻步。

  上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)官方數(shù)據(jù)測算,今年1-9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為6206元/平方米,同比上漲17.2%。

  貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為,以“三道紅線”為代表的樓市調(diào)控政策逐漸落地,將率先影響房企的投融資環(huán)節(jié)。在融資端,經(jīng)歷了8月的井噴后,房企的國內(nèi)融資增速將逐漸下降,總體資金渠道將更加依賴銷售;在投資端,“審慎”仍將是第一要務(wù),房企的拿地?zé)崆楹茈y有真正回升,短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也可能持續(xù)放緩。

  但在銷售端,“三道紅線”有望繼續(xù)給予刺激。潘浩認(rèn)為,雖然以價換量不會大規(guī)模出現(xiàn),但房企在四季度的出貨意愿依然強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)未來商品房成交量降幅持續(xù)收窄,成交價格將保持穩(wěn)定。

  出于沖擊年度業(yè)績的需要,四季度通常是房企銷售規(guī)模最大的時段。但今年以來,由于疫情和調(diào)控等各項(xiàng)因素影響,房企的業(yè)績完成率并不高。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示,今年前三季度,有近3成房企的銷售目標(biāo)完成率不足65%,占比達(dá)到近三年同期最高。同期,僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。

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