樓市迎“最強小陽春”，重點城市信貸收緊、調(diào)控升級

　　4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況、3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

　　3月迎來“小陽春”，一季度實現(xiàn)“開門紅”

　　春節(jié)月過后，房企加大供貨力度，熱點城市需求延續(xù)了開年以來的熱度。3月成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高，樓市迎來最強小陽春。從一季度整體情況來看，供需兩旺疊加基數(shù)效應(yīng)，市場成交熱度較高。一季度全國商品房銷售面積為3.6億平方米，銷售金額為3.8萬億元，同比分別增長63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。

　　房價方面，3月70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比0.4%，與上月持平；同比4.4%，較上月擴大。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比分別為0.4%和3.3%，漲幅均較上月擴大。其中，一線城市調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，新房和二手房價環(huán)比增速都較上月回落。隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴查經(jīng)營貸入樓市等信貸收緊，以及針對重點城市的住建部定向約談、住宅供地“兩集中”、新房搖號“積分制”等調(diào)控升級，重點城市房價環(huán)比漲幅有望繼續(xù)縮窄。

　　土地成交清淡，二季度將進入高峰期

　　一季度土地市場相對清淡，成交量處于歷年較低水平。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2301萬平方米，僅比去年同期增長16.9%，低于其他年份同期拿地水平；土地成交價款809億元，下降17.3%，為近十年最低值。

　　增加土地供給將是今年解決大城市住房問題的重要任務(wù)。近期多個重點城市公布了住宅供地計劃，全年計劃量較去年普遍有所增長。同時住宅供地“兩集中”政策下，政策的實施將會對土地市場成交節(jié)奏產(chǎn)生影響，以往6月、12月供地高峰變?yōu)?月、7月、10月，其中4月首批集中掛牌規(guī)模占比較高。預(yù)計一方面將推升土地市場熱度升溫，二季度成交量明顯提高；另一方面將帶動土地溢價率收斂，有利于房企盈利能力改善。

　　開發(fā)投資穩(wěn)健，房企融資結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資較為穩(wěn)健，一季度共實現(xiàn)2.76萬億元，同比增長25.6%，處于較高水平，主要受穩(wěn)健的房屋施工支持。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積79.8億平方米，同比增長11.2%；房屋新開工面積3.6億平方米，增長28.2%。但剔除疫情低基數(shù)影響，相比2019年同期增長15.9%，2019-2021年兩年的復(fù)合平均增長率為7.6%，低于2014-2019年五年間的復(fù)合增長率9.3%。

　　房企資金面相對充足，融資結(jié)構(gòu)受“三道紅線”影響有所調(diào)整。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.7萬億元，同比增長41.4%；比2019年同期增長21.9%，兩年平均增長10.4%，高于近三年增速，資金面情況尚好。從資金來源的結(jié)構(gòu)來看，受到“三道紅線”的限制，房企來自開發(fā)貸款的資金占比縮減至15.2%，明顯低于上月及去年同期；銷售回款直接形成的定金及預(yù)收款占比提升至37.4%，創(chuàng)出了歷史新高，與成交火熱相對應(yīng)，融資監(jiān)管收緊下內(nèi)源性融資的重要性在增強。

　�。ń煌ㄣy行金融研究中心首席研究員唐建偉、首席房地產(chǎn)分析師夏丹）