樓市限價：老政策 新邏輯

　　新一輪限價政策吸取了之前的教訓，要求地價和房價聯(lián)動，這其實是要求土地管理部門和調(diào)控管理部門的目標要一致。

　　近期，各地樓市密集調(diào)控，限價政策重啟。相對2016-2019年那一輪限價，新的限價政策還升級了，不僅深圳、成都等熱點城市再次啟動限價，徐州、湖州、義烏等三、四線城市也開始限價。另外，新的限價政策要求，地價和房價聯(lián)動限制、新房和二手房價聯(lián)動限制。因為，地價不限制的話，單純限制房價會導致公建減配，部分開發(fā)項目甚至會粗制濫造，引發(fā)后續(xù)業(yè)主維權；單純限制新房價格，但二手房不限價，會導致一二手房價格倒掛，倒逼新房漲價。

　　當“一城一策”取代自上而下的調(diào)控布局時，地方政府主動調(diào)控、前瞻性調(diào)控的動力減弱。所以，面對房價再次明顯上漲的形勢，調(diào)控壓力增大，限價可能是多方可以接受的結(jié)果：對上面有了交代，畢竟“穩(wěn)定房價”是長效機制的目標；對下能迎合民意，畢竟限價能減緩買房人的焦慮情緒；對地方而言，限價還能保持樓市的熱度，因為限價持續(xù)刺激買房的欲望。

　　業(yè)內(nèi)一直在批評限價政策。但是，當我們越來越強調(diào)住房的公共屬性和民生屬性，限價政策也就變得合理了。特別是，當下各地都在打造民生幸福城市，搶人口、搶人才，都在積極打造“雙循環(huán)”發(fā)展的新格局，促內(nèi)需、擴消費�；ㄥX的地方越來越多，而地方財政收入增速卻降到了低位。既限制價格，又要保持一定的樓市熱度，這就是不得已而為之的選擇了。

　　上一輪限價發(fā)生在2016-2019年。當時的做法比較簡單，要求熱點城市的房價保持在2016年10月份的水平。但是，由于前后出讓的地價明顯上漲，加上樓市調(diào)控嚴格后，正規(guī)融資渠道收緊甚至關閘，房企融資轉(zhuǎn)向影子銀行，融資成本也很高，前端限制房價的結(jié)果，就是開發(fā)商將“快周轉(zhuǎn)”做到極致，硬生生將房地產(chǎn)開發(fā)變成了流水線作業(yè)，粗制濫造、精裝修減配在行業(yè)大面積出現(xiàn)。甚至，劣幣驅(qū)逐良幣，一些龍頭開發(fā)商，也不得不放棄產(chǎn)品精雕細琢。

　　如果精裝修減配，甚至粗制濫造等也包不住成本的，就演變?yōu)榇笠?guī)模的數(shù)據(jù)造假，包括“雙合同”、延后網(wǎng)簽。當限價創(chuàng)造的購房紅利太大時，甚至會出現(xiàn)“茶水費”、倒賣房號等。到了2019年，新房市場前端的成本越來越高，市場亂象越來越頻繁，后端限價越來越難以持續(xù)，再加上樓市調(diào)控壓力降低，內(nèi)外經(jīng)濟大環(huán)境變化（比如中美貿(mào)易戰(zhàn)、環(huán)保攻堅和清理P2P等等），經(jīng)濟下行壓力加大，特別是2020年疫情發(fā)生，從2019年底限價政策就開始退出了。

　　新一輪限價政策吸取了之前的教訓，各地調(diào)控都要求地價和房價聯(lián)動，這其實是要求土地管理部門和調(diào)控管理部門的目標要一致。過去，這兩個部門在調(diào)控上的目標是不一致的。

　　這一輪限價，如果真能將源頭上的地價控制住，限價效果要比上一輪要好。當然，前提是割舍掉對土地財政的短期依賴。近期，各地發(fā)布集中出讓土地的公告，每年3-4批的土地集中出讓，有助于降低土地溢價率和地方饑渴式供地。另外，“三道紅線”也開始漸進落地，開發(fā)商饑渴式融資的沖動也有望得到控制。土地和資金成本降下來了，房價壓力就小很多。

　　不過，限價政策要得力，還得控制二手住房的價格。目前看，除了深圳以外，其他城市對二手房價格的控制力度是非常弱的，甚至連二手住房的價格信息都不掌握。當出現(xiàn)明顯的一二手房價格倒掛時，新房限價就會導致“打新熱潮”，這反而會刺激樓市向不斷上的熱度。住房的公共屬性突出，限價是合理的，即便國外也對公共產(chǎn)品限價，比如德國將隨意漲房價視為違法。

　　但限價是個系統(tǒng)工程，要統(tǒng)籌規(guī)劃好，哪些該限（比如普通住房）、哪些不該限（比如高檔住房）；也要遵從市場規(guī)律，與市場價格掛鉤，考慮開發(fā)商的合理利潤，考慮歷史遺留問題，不能一刀切。