10月樓市銷售環(huán)比回暖
從房企披露的10月份銷售數(shù)據(jù)看，盡管整體銷售額同比下滑，但相比9月份已明顯回暖。頭部房企10月份銷售額環(huán)比上漲，同時拿地推盤數(shù)量逐步回升。
另外，新城控股、建業(yè)股份等房企積極償還到期美元債券或美元票據(jù)。其中，新城控股擬提前1個多月償還到期美元債券。
拿地推盤數(shù)量回升
克而瑞公布的2021年10月百強房企銷售榜單顯示，10月份，TOP100房企全口徑銷售金額為8978億元，環(huán)比增長5%，同比下降30%。整體看，10月整體銷售額雖然同比下滑，但相比9月已有較為明顯的回暖。
以新城控股為例，10月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約221.02億元，同比下降20.5%；銷售面積約為248.99萬平方米，同比下降7.38%。9月份，公司實現(xiàn)合同銷售金額約185.17億元，比上年同期下降22.74%；銷售面積約為209.64萬平方米，比上年同期下降8.12%。
進一步梳理發(fā)現(xiàn)，不少頭部房企10月份銷售額環(huán)比上漲，且拿地推盤數(shù)量逐步回升至高位。
以萬科A為例，2021年10月，公司實現(xiàn)合同銷售面積為258.1萬平方米，合同銷售金額為419.5億元。9月份，公司實現(xiàn)合同銷售面積為228.2萬平方米，合同銷售金額為361.1億元。新增開發(fā)項目方面，2021年9月銷售簡報披露以來，萬科A新增加開發(fā)項目6個，包括青島、長沙、佛山、嘉興和蘭州等地的項目。其中，在青島涉及怡海路項目二期地塊和東西馮三期14#地塊2個項目。
擬提前贖回債券
樓市銷售環(huán)比回暖，有利于房企應對債務到期壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款狀況有所好轉(zhuǎn)，但放款速度加快并不意味著信貸寬松，房企現(xiàn)金流改善主要依靠銷售和回款。
新城控股11月7日晚間公告，計劃提前贖回2021年12月16日到期的3.5億美元債券。受此影響，新城控股11月8日股價大幅反彈，截至收盤收報30.95元/股，漲幅達到4.56%。此前，新城控股股價連續(xù)下挫，兩周累計跌幅近25%。
新城控股表示，為促進公司長期穩(wěn)定發(fā)展，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，結(jié)合當前實際經(jīng)營及財務狀況，計劃由新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城環(huán)球）提前贖回上述美元債券，并予以注銷。資金來源為公司自有資金。公司現(xiàn)金流充裕，本次提前贖回事項不會對公司經(jīng)營情況和財務狀況產(chǎn)生不利影響。
公開資料顯示，該筆美元債票面利息為7.5%，期限為2年，每半年支付一次利息。2019年12月16日，新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3.5億美元的無抵押固定利率債券，公司提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。截至目前，本期美元債券存續(xù)金額為3.5億美元，將于2021年12月16日到期。
部分房企提前匯出相關款項，彰顯資金實力。建業(yè)地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱，將總額等于2021年11月到期票息為6.75%的優(yōu)先票據(jù)到期未償還本金及應計利息的資金匯至受托人，以支付2021年11月票據(jù)項下的該等款項。接近建業(yè)地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，將資金提前匯至債券信托人賬上，顯示出企業(yè)保障投資者利益的信心。
償債高峰臨近
申萬宏源研究報告顯示，2021年是地產(chǎn)境內(nèi)債到期高峰，而2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰。2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算人民幣約為3787億元，較2021年增長40%。隨著預售監(jiān)管資金政策趨嚴，房企滯留的大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。債務主體是母公司，而資產(chǎn)和現(xiàn)金流集中在項目公司，因此需要關注母公司對項目公司貨幣資金的真實歸集能力。
新增融資方面，平安證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行金額僅為8.5億美元，創(chuàng)近年來同期新低。
從融資利率看，克而瑞研報顯示，10月份，房企融資成本均值為5.68%，環(huán)比上升0.06個百分點，同比下降0.46個百分點。境外融資成本均值為11.75%，環(huán)比上升3.66個百分點，境外債券發(fā)行融資成本最高達14.20%，整體上升較快。境內(nèi)融資成本均值為3.48%，環(huán)比下降0.01個百分點。
