類REITs產(chǎn)品不斷豐富 公募REITs基礎(chǔ)日漸夯實

　　資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品創(chuàng)新持續(xù)加速，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會此前公布的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)備案運(yùn)行情況簡報（2018年）顯示，2018年類REITs以及商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款（CMBS）產(chǎn)品快速增長，其中共備案通過類REITs產(chǎn)品16只，同比增長14.29%；備案規(guī)模290.97億元，同比增長5.52%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類REITs產(chǎn)品規(guī)模提升，機(jī)構(gòu)投資者對于核心城市的不動產(chǎn)日益關(guān)注，REITs市場的底層資產(chǎn)越發(fā)成熟。此外，類REITs設(shè)計經(jīng)驗與嘗試為公募REITs積累了交易結(jié)構(gòu)與商業(yè)經(jīng)驗，有助于我國盡早推出公募REITs產(chǎn)品。

　　正面因素累積

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，有利于REITs市場發(fā)展的正面因素不斷累積。一方面，市場利率逐步下降，信用利差收窄，投資者預(yù)期下行，這有利于REITs潛在需求的培育。同時，資產(chǎn)增值預(yù)期下降，則有利于REITs產(chǎn)品潛在供給的擴(kuò)大。

　　有券商人士對中國證券報記者表示，最近，核心城市商辦物業(yè)市場大宗交易越發(fā)頻繁，這也說明機(jī)構(gòu)投資者對于核心城市的不動產(chǎn)日益關(guān)注，REITs市場的底層資產(chǎn)越發(fā)成熟。

　　類REITs在調(diào)控財務(wù)杠桿、優(yōu)化損益表現(xiàn)、拓寬融資渠道、控制融資成本等財務(wù)領(lǐng)域的重要價值被市場逐步挖掘，成為現(xiàn)階段國內(nèi)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)開展類REITs操作的主要目的。

　　渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理李耀光對記者介紹，REITs的財務(wù)價值在類REITs初期以調(diào)控財務(wù)杠桿、優(yōu)化損益表現(xiàn)為主，產(chǎn)品種類以過戶型類REITs為代表。通過收購行為將基礎(chǔ)物業(yè)買入基金，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)從原始持有人財務(wù)報表的出表，同時償還基礎(chǔ)物業(yè)對應(yīng)的債務(wù)，或者帶債收購，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，而資產(chǎn)出售行為本身可以為企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)處置損益或股權(quán)投資收益，優(yōu)化損益表。

　　公募REITs呼聲漸高

　　公募REITs一直是資產(chǎn)證券化行業(yè)從業(yè)者最關(guān)心的話題之一，國內(nèi)各方也在努力推動公募REITs產(chǎn)品的登場。2019年2月，全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼在《清華商業(yè)評論》上發(fā)表的署名課題文章中指出：“目前，中國推動公募REITs已具備較好的基礎(chǔ)。2015年以來，國家政策也多次明確支持。截至2018年6月底，中國香港、新加坡市場分別有5只、11只REITs共持有76處中國境內(nèi)物業(yè)，已發(fā)行的境外REITs資產(chǎn)收益表現(xiàn)良好�！�

　　中國證券投資基金業(yè)協(xié)會秘書長陳春艷此前表示：“未來內(nèi)地可以在某些領(lǐng)域先對REITs進(jìn)行試點，采取循序漸進(jìn)的方式推動REITs發(fā)展�！�

　　李耀光表示，類REITs等產(chǎn)品的大量增加，代表了市場對于我國推出國外成熟市場標(biāo)準(zhǔn)REITs的深深期待和殷切盼望，相關(guān)產(chǎn)品也為公募REITs的推出奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　李耀光認(rèn)為，首先，類REITs設(shè)計經(jīng)驗與嘗試為REITs積累了交易結(jié)構(gòu)與商業(yè)經(jīng)驗。經(jīng)過監(jiān)管部門和市場機(jī)構(gòu)的共同努力，雖然境內(nèi)還沒有完全符合國際標(biāo)準(zhǔn)的REITs，但已經(jīng)逐步形成了穩(wěn)定且較為完善的法律交易結(jié)構(gòu)，通過雙SPV架構(gòu)實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)價值的份額化、證券化，為REITs的發(fā)展奠定很好的理論基礎(chǔ)和法律結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。

　　同時，類REITs為REITs的發(fā)行積累了非常寶貴的商業(yè)經(jīng)驗。在產(chǎn)品設(shè)計領(lǐng)域，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計，實現(xiàn)了REITs的商業(yè)模式的實現(xiàn)，實現(xiàn)了NOI、FFO測算與期間收益分配邏輯，并在當(dāng)前稅制與法規(guī)環(huán)境下創(chuàng)設(shè)了商業(yè)有效的交易架構(gòu)。在此基礎(chǔ)上，隨著類REITs產(chǎn)品的階梯式創(chuàng)新，國際商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域與REITs相關(guān)的商業(yè)模式逐步在中國境內(nèi)落地。未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式可能會在經(jīng)歷了企業(yè)表內(nèi)循環(huán)、PERE+類REITs之后，走向PERE+REITs。

　　此外，類REITs的持續(xù)發(fā)行及交易為REITs培育了投融資市場。隨著以商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及股權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs的出現(xiàn)，有利于推動境內(nèi)資產(chǎn)證券化逐漸走向看重底層資產(chǎn)而非狹義企業(yè)主體資信的本質(zhì)，通過優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的引進(jìn)，讓投資人逐漸識別底層資產(chǎn)的價值，而不僅僅關(guān)注主體資信的增信或兜底效應(yīng)，包括銀行、保險、券商資管、私募基金在內(nèi)各類投資人逐步關(guān)注了解和參與到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的投資中來，為未來REITs發(fā)行培養(yǎng)了市場需求。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)以及持有商業(yè)地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)，逐漸認(rèn)識到REITs和類REITs，是他們優(yōu)化自身財務(wù)報表、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與資產(chǎn)回報率、降低杠桿率、提高流動性、防范財務(wù)風(fēng)險的有效工具，這就為將來REITs的發(fā)行提供資產(chǎn)供給。

　　對于推出公募REITs的路徑，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可以在借鑒美、日本等發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合國情逐步落實推廣�！跋忍剿髟圏c再規(guī)范發(fā)展，先重點突破再整體推進(jìn)，這就是改革探索出的方法論。我國的資產(chǎn)證券化就是從試點開始逐步推進(jìn)的，REITs也可以這樣，先推出有示范效應(yīng)的標(biāo)桿項目，提升市場的興奮度，然后再規(guī)范和整體推進(jìn)。”一位接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)的法律人士對記者表示。