公募REITs激活萬億藍(lán)海市場
中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委4月30日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)做出細(xì)則要求。
所謂REITs（Real Estate Investment Trusts）是一種在公開市場交易、通過證券化方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化具有較好流動性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。
公募人士指出，公募REITs有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力，對公募基金行業(yè)更是一個(gè)里程碑，能進(jìn)一步豐富基金產(chǎn)品和投資者的投資選擇。公募初步預(yù)測，國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模在萬億元以上，聚焦重點(diǎn)區(qū)域行業(yè)等領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品，投資收益預(yù)期亦頗為可觀。
國內(nèi)市場規(guī)模可達(dá)到6萬億元
鵬華基金指出，自1960年REITs在美國出現(xiàn)以來，在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，REITs在整體資本市場中占有重要地位。以美國為例，截至2019年末的公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占GDP規(guī)模的6.5%。按該比例推算，鵬華基金表示，中國公募RETIs的市場規(guī)�？蛇_(dá)6萬億元。
“可以說，公募REITs未來可能再造一個(gè)基金行業(yè)，再造一個(gè)新的細(xì)分資本市場。”德邦基金總經(jīng)理陳星德表示，REITs對公募基金行業(yè)是一個(gè)里程碑，意味著全新的產(chǎn)品、廣闊的市場和巨大挑戰(zhàn)。“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)破冰，有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力，對推動資本市場供給側(cè)改革具有重要意義。同時(shí)，這將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生有效支持，也為廣大投資者提供了新的投資產(chǎn)品�！�
“目前我國基礎(chǔ)設(shè)施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來市場空間巨大。在機(jī)制建立以后，未來進(jìn)一步拓展到基礎(chǔ)設(shè)施以外的其他類資產(chǎn)，不斷豐富公募REITs的種類，為投資者提供更多類別資產(chǎn)選擇。”鵬華基金說。
高投資回報(bào)可期
在本次公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)之前，我國早于2015年便已有類REITs產(chǎn)品正式成立�！按饲爸袊m未推出REITs制度，但基于市場需求，機(jī)構(gòu)通過債權(quán)性質(zhì)的類REITs模式進(jìn)行了有效探索，目前深滬交易所合計(jì)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品規(guī)模約4000億元。”鵬華基金指出，我國基礎(chǔ)設(shè)施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來市場空間巨大。
以鵬華基金旗下的類公募房地產(chǎn)REITs——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金（簡稱“鵬華前海萬科REITs”）為例，該基金通過投資于目標(biāo)公司股權(quán)參與前海金融創(chuàng)新，力爭分享金融創(chuàng)新紅利。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日，該基金2015年成立以來的凈值增長率為34.11%。
證監(jiān)會在4月30日發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（下稱《指引》）中表示，基礎(chǔ)設(shè)施基金80%以上的基金資產(chǎn)應(yīng)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。
收益方面，以亞洲市場工業(yè)/物流REITs為參考，中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)創(chuàng)始人、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問林華援引戴德梁行報(bào)告指出，截至2019年底，亞洲市場工業(yè)/物流REITs最近一年、三年、五年、十年的年化綜合收益率分別為31.4％、13.3％、9.1％、13％。
陳星德指出，在此次公募REITs政策和試點(diǎn)《指引》的出臺過程中，多家公募基金也參與了研究、討論乃至《指引》起草。公募基金公司一定會積極準(zhǔn)備，以滿足發(fā)行和管理公募REITs的各項(xiàng)要求。
適合長期投資
陳星德指出，REITs主要收益來自于持有不動產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入，適合長期投資，是養(yǎng)老金和保險(xiǎn)資金等長期資金的重要投資標(biāo)的之一。
鵬華基金指出，適合發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)，需具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)，在市場化運(yùn)作方面，基礎(chǔ)資產(chǎn)還應(yīng)具備權(quán)益無瑕疵、可轉(zhuǎn)移和法律隔離等特點(diǎn)。從這些方面來看，鵬華基金指出，5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等，是適合開展公募REITs的大類基礎(chǔ)設(shè)施。
相關(guān)通知指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)要聚焦重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)行業(yè)。例如，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程等項(xiàng)目。
以粵港澳大灣區(qū)為例，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司與北京大學(xué)匯豐商學(xué)院企業(yè)發(fā)展研究所近日聯(lián)合發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)不動產(chǎn)市場研究（2020）》指出，目前粵港澳大灣區(qū)可通過REITs盤活的各類不動產(chǎn)規(guī)模，預(yù)估約有33.9萬億元。
華南某小型公募相關(guān)人士對中國證券報(bào)記者表示，為布局REITs業(yè)務(wù)，該公募早于2018年初，就依托大股東的地產(chǎn)和物業(yè)資源，以基金子公司為主體發(fā)力相關(guān)業(yè)務(wù)�！癛EITs在中國才剛起步，在公募產(chǎn)品配置中，未來會出現(xiàn)大量的REITs產(chǎn)品�！痹摴既耸空J(rèn)為，REITs可將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為流動性更強(qiáng)的現(xiàn)金資產(chǎn)，既可用于償還存量負(fù)債降低融資杠桿，還可以為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、布局新型業(yè)務(wù)提供資金支持。
