公募REITs優(yōu)化資本市場配置選擇

　　公募REITs的推行是切實落實供給側(cè)和需求側(cè)改革的一次重要嘗試，它為基礎(chǔ)設(shè)施項目持有人提供新的融資工具，也為社會投資者提供新的資產(chǎn)配置標(biāo)的。在豐富資產(chǎn)配置需求的同時，為盤活存量市場添加活力。

　　提供全新融資模式

　　公募REITs的推出，為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域創(chuàng)新性地打開了新的融資渠道，同時也將盤活龐大的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

　　一是不同于發(fā)行債券、PPP融資等傳統(tǒng)融資模式，公募REITs提供了全新的直接融資方式。通過可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定、健康現(xiàn)金流的資產(chǎn)發(fā)行REITs的方式，實現(xiàn)發(fā)行人重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從而進(jìn)一步拓寬融資來源。

　　二是我國目前基礎(chǔ)設(shè)施存量市場超過100萬億元規(guī)模，公募REITs的出現(xiàn)，使得社會資本有機會進(jìn)入基建領(lǐng)域存量市場，從而盤活存量資產(chǎn)。還可以通過公募REITs的方式，整合分散的基礎(chǔ)設(shè)施項目，進(jìn)一步提升運營管理效率，實現(xiàn)存量資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、市場化運作。

　　公募REITs的推行，為資本市場提供了一種風(fēng)險相對適中的長期投資標(biāo)的。在我國，公募REITs是介于股票市場和債券市場之間的創(chuàng)新性資產(chǎn)，其收益和風(fēng)險介于兩者之間，但又獨具特色�；�礎(chǔ)設(shè)施項目基于民生發(fā)展不可或缺的基本需求，在交通、能源、環(huán)境保護(hù)等各基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)具備較好的穩(wěn)定性和不可替代性。同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs因享有特定基礎(chǔ)設(shè)施項目的經(jīng)營權(quán)限，從而在長期運營中具備了一定的區(qū)域壟斷和較高準(zhǔn)入門檻。因此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在具備較為穩(wěn)定的收益同時，也具備波動較小、風(fēng)險相對可控的特點，從而成為優(yōu)秀的長期避險投資標(biāo)的。

　　符合資管新規(guī)監(jiān)管趨勢

　　公募REITs為優(yōu)化資產(chǎn)配置和分散投資提供了創(chuàng)新性選擇，符合資管新規(guī)規(guī)范資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的監(jiān)管趨勢，同時波動相對較小、收益表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

　　一是公募REITs屬于直接投資工具和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。擴(kuò)大直接投資和引導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品投資是現(xiàn)階段資本市場發(fā)展的趨勢。公募REITs為資本市場提供了除股票之外的一種重要的權(quán)益型投資工具，有助于增加直接投資比例，符合培育價值投資和長期投資理念的資本市場改革趨勢；公募REITs亦屬于資管新規(guī)定義的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，也符合資管新規(guī)限制非標(biāo)投資、引導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品投資的監(jiān)管趨勢。

　　二是根據(jù)國外公募REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗，公募REITs相較于股票市場的表現(xiàn)，具備資產(chǎn)波動性更小、收益更為均衡、市場表現(xiàn)更為穩(wěn)定的特點。

　　以美國REITs市場為例，根據(jù)NAREIT（美國不動產(chǎn)投資協(xié)會）的數(shù)據(jù)顯示，美國REITs市場在2020年受新冠疫情影響較大，全類型REITs表現(xiàn)不佳。但長期來看，20年期限全類型REITs收益仍可以達(dá)到9.49%，超過標(biāo)普500指數(shù)收益。

　　三是公募REITs產(chǎn)品與其他金融產(chǎn)品整體的關(guān)聯(lián)度不高，是資產(chǎn)配置中分散投資需求的新選擇。

　　根據(jù)NAREIT數(shù)據(jù)顯示，截取1990年10月到2020年10月的30年數(shù)據(jù)以及2010年10月到2020年10月的10年數(shù)據(jù)進(jìn)行測算觀察，美國全類型REITs指數(shù)與標(biāo)普500、NASDAQ指數(shù)以及Dow Jones工業(yè)指數(shù)的相關(guān)性均呈現(xiàn)較低狀態(tài)。

　　對于個人投資者來說，公募REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，將進(jìn)一步豐富投資者的個人偏好選擇。一方面，公募REITs打開了個人投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的渠道，并降低了投資基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金門檻以及專業(yè)性要求，使得個人資本可以通過公募REITs直接參與我國基建領(lǐng)域存量市場的投資；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出現(xiàn)進(jìn)一步豐富了投資選擇，有助于個人投資者分散投資風(fēng)險。對于風(fēng)險承受度較低的投資者，可以更多關(guān)注收費公路、市政環(huán)保、城市供水供電等收益穩(wěn)定的項目類型；對于風(fēng)險承受度較高的投資者，可以考慮倉儲物流、新基建等更具成長性的項目類型。

　　總體來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推行將進(jìn)一步優(yōu)化我國資本市場配置選擇，為各類投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施的投資開辟新的通道。同時，伴隨著公募REITs基金管理人資產(chǎn)管理能力的提升和REITs基金規(guī)模的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將有望成為資產(chǎn)配置中的重要類別。