擴容增類提速 公募REITs市場邁向千億時代

　　隨著中金山東高速REIT提前結束募集，公募REITs市場規(guī)模即將突破千億元。今年以來，公募REITs分紅穩(wěn)定，二級市場價格近期逐漸企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著公募REITs市場各類監(jiān)管政策進一步完善，未來新資產(chǎn)首發(fā)、擴募常態(tài)化，公募REITs必將發(fā)展為萬億藍海，成為推動基礎設施領域高質(zhì)量發(fā)展的中堅力量。

　　底層資產(chǎn)類型日趨豐富

　　中金基金于近日發(fā)布公告稱，由于公眾投資者認購踴躍，截至2023年10月10日，中金山東高速REIT公眾投資者認購總量已超過公眾發(fā)售總量。根據(jù)相關規(guī)定，該基金管理人與基金財務顧問、基金托管人協(xié)商，決定提前結束公眾發(fā)售基金份額的募集，將該基金公眾發(fā)售基金份額認購截止日提前至2023年10月10日，自2023年10月11日起不再接受公眾投資者認購申請。

　　按基金認購價7.463元計算，中金山東高速REIT募資金額達到29.852億元。截至目前，已上市交易的公募REITs首發(fā)及擴募規(guī)模合計約975億元，這意味著，在中金山東高速REIT上市后，公募REITs市場募資規(guī)模將突破千億元。

　　公募REITs市場持續(xù)擴容，底層資產(chǎn)類型日趨豐富。從首批上市的高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等底層資產(chǎn)，目前已拓寬到保障性租賃住房、能源基礎設施等領域。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前排隊入場的6單公募REITs中，嘉實中國電建清潔能源REIT和建信金風綠電REIT的底層資產(chǎn)為能源基礎設施；華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT和易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎設施；工銀瑞信河北高速集團高速公路REIT的資產(chǎn)類型則為交通基礎設施。

　　與此同時，監(jiān)管層支持政策不斷。發(fā)改委在相關文件中曾明確表示，要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

　　二級市場價格逐漸企穩(wěn)

　　作為以分紅為目的的金融產(chǎn)品，公募REITs今年以來穩(wěn)定分紅。截至10月15日，已上市的28只公募REITs中，有26只公募REITs年內(nèi)共實施分紅41次，合計分紅金額達46.57億元。其中，更是有14只公募REITs年內(nèi)分紅金額超過1億元。中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT兩單以高速公路為底層資產(chǎn)的公募REITs年內(nèi)分紅金額位居前列，分別為9.14億元、5.16億元。

　　此外，公募REITs二級市場價格近期逐漸企穩(wěn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，17只公募REITs近3個月以來二級市場價格實現(xiàn)上漲。其中，華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT、華夏北京保障房REIT的二級市場價格近3個月上漲均超6%，分別為8.77%、6.06%；華夏基金華潤有巢REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的二級市場價格也均漲超5%。

　　針對二級市場行情的走勢，華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬表示，隨著首批公募REITs上市超過兩年，市場也經(jīng)歷了較大幅度的上漲和下跌。在前期二級市場不斷下跌情況下，部分投資者持續(xù)受風控止損約束被動賣出，造成市場進一步下跌，一度出現(xiàn)流動性踩踏循環(huán)的“非理性”情形。7月初，自FOF將投資公募REITs納入投資范圍這一利好消息開始，其他相關利于市場穩(wěn)定的聲音持續(xù)發(fā)出，市場反彈后有所企穩(wěn)。

　　推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市

　　展望公募REITs市場未來發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士認為，隨著上市項目的逐漸增多、資產(chǎn)類型的豐富、首批擴募的推出，公募REITs市場經(jīng)歷“非理性”的漲、跌波動，投資人對公募REITs的理解也在持續(xù)發(fā)生變化。

　　華金證券副總裁周磊表示，未來應堅定不移地推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，特別是對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的擴募要持續(xù)鼓勵，并不斷進行資源傾斜，培育龍頭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平臺出現(xiàn)，成為整個市場的對標榜樣。對有問題的資產(chǎn)或項目通過暫緩新發(fā)、擴募，啟動兼并收購、更換管理人為主的方式來解決。具體到解決公募REITs市場的問題，必須找到市場真正的、特有的、切中要害的問題，比如前面提到的作為經(jīng)營權類代表的高速類資產(chǎn)問題，以點帶面作為實踐的突破口，一個問題一個問題拆分解決，才能從經(jīng)營權開始，逐步解決公募REITs市場基礎建設問題。

　　近期，監(jiān)管層也明確提出將在進一步推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行方面推出務實舉措，加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴容，后續(xù)將推出公募REITs相關指數(shù)及REITs指數(shù)基金，優(yōu)化REITs估值體系、發(fā)行詢價機制，培育專業(yè)公募REITs投資者群體，加快推動REITs市場與香港市場互聯(lián)互通。華金證券表示，隨著公募REITs市場各類監(jiān)管政策進一步完善，接下來的資金進入和新項目發(fā)行推進，未來新資產(chǎn)首發(fā)、擴募常態(tài)化，公募REITs必將發(fā)展為萬億藍海，成為推動基礎設施領域高質(zhì)量發(fā)展的中堅力量。