基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)之審核ABC（一）

　　【編者按】 為幫助投資者充分了解基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)則，深交所投教中心特別推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs系列解讀文章。本篇為第一篇，主要介紹基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，一起來(lái)看看。

　　1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合哪些合規(guī)性要求？

　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合以下合規(guī)性要求：（1）權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，并依照規(guī)定完成了相應(yīng)的權(quán)屬登記；（2）不存在法定或約定的限制轉(zhuǎn)讓或限制抵押、質(zhì)押的情形，不存在抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制；（3）基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已通過(guò)竣工驗(yàn)收，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理審批、核準(zhǔn)、備案、登記等手續(xù)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的土地實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與其規(guī)劃用途及其權(quán)證所載用途相符；（5）基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涉及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可或者其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)合法、有效；（6）中國(guó)證監(jiān)會(huì)和深交所規(guī)定的其他條件。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流應(yīng)符合市場(chǎng)化原則，基于真實(shí)、合法的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，且來(lái)源應(yīng)合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上應(yīng)不低于3年，運(yùn)營(yíng)模式成熟穩(wěn)定，且運(yùn)營(yíng)收入有較好增長(zhǎng)潛力。針對(duì)產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，要求近3年總體出租率和租金收入較高、租金收繳情況良好、主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定、承租人行業(yè)分布合理；對(duì)于收費(fèi)公路、污水處理等依托收費(fèi)收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，要求近3年運(yùn)營(yíng)收入較高或保持增長(zhǎng)、使用者需求充足穩(wěn)定、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著以及運(yùn)營(yíng)水平處于行業(yè)前列。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的可供分配金額測(cè)算報(bào)告應(yīng)當(dāng)考慮哪些影響因素？

　　可供分配金額測(cè)算報(bào)告應(yīng)經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審閱，測(cè)算期限不超過(guò)2年且不晚于第二年年度最后一日�？晒┓峙浣痤~測(cè)算應(yīng)當(dāng)遵循合理、謹(jǐn)慎的原則，并充分考慮宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、項(xiàng)目業(yè)態(tài)及用途、運(yùn)營(yíng)情況及未來(lái)調(diào)整安排、重大資本性支出、稅費(fèi)安排、周邊生態(tài)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)展等因素的影響。

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估方法是什么？對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估需要考慮哪些因素？

　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上以收益法作為主要估價(jià)方法對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估報(bào)告及其附屬文件中披露評(píng)估過(guò)程和影響評(píng)估的重要參數(shù)，包括但不限于土地使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限、運(yùn)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)凈收益、資本性支出、未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)期、折現(xiàn)率等。

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