五箭齊發(fā)構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs良好生態(tài)

　　在監(jiān)管部門與市場(chǎng)參與主體共同努力下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。扎實(shí)做好試點(diǎn)工作，在實(shí)踐中探索好的做法，深入總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，是逐步構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)良好生態(tài)體系，推動(dòng)我國(guó)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的必由之路。

　　打造市場(chǎng)堅(jiān)實(shí)起點(diǎn)

　　通過(guò)審核、取得試點(diǎn)資格，是試點(diǎn)工作的第一步，后續(xù)進(jìn)入到發(fā)行階段，能否取得投資人認(rèn)可、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)能否達(dá)到預(yù)期，才是整個(gè)試點(diǎn)工作要面對(duì)的真正考驗(yàn)。

　　一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的成敗絕不只是關(guān)系到一家試點(diǎn)企業(yè)的問(wèn)題，而將可能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)后續(xù)順利發(fā)展構(gòu)成影響�？梢哉f(shuō)，每一個(gè)試點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目、每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和手續(xù)，都代表著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首批試點(diǎn)水平，每個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目合在一起構(gòu)成了我國(guó)REITs市場(chǎng)的起始點(diǎn)和基本盤。從這個(gè)意義上講，試點(diǎn)工作每個(gè)操作細(xì)節(jié)都變得無(wú)比重要，只有行穩(wěn)，才能致遠(yuǎn)。

　　扎實(shí)推進(jìn)試點(diǎn)工作，努力為整個(gè)市場(chǎng)積累好的經(jīng)驗(yàn)和做法，共同推進(jìn)我國(guó)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，是每一個(gè)試點(diǎn)參與者的契機(jī)和榮譽(yù)，更是使命和責(zé)任，這也是此次試點(diǎn)工作的題中應(yīng)有之義。

　　提升機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一類“產(chǎn)融結(jié)合”的創(chuàng)新產(chǎn)品，在產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)、路演銷售發(fā)行、存續(xù)期運(yùn)營(yíng)管理等方面相對(duì)復(fù)雜，這對(duì)基金管理人及專業(yè)機(jī)構(gòu)提出了更高挑戰(zhàn)。一方面，目前的試點(diǎn)規(guī)則對(duì)各類參與主體的專業(yè)程度要求較高，尤其對(duì)基金管理人在組織架構(gòu)及專業(yè)人員配置等方面提出了明確要求。同時(shí)，持續(xù)增強(qiáng)REITs相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)水平、特別是促進(jìn)基金管理人“產(chǎn)融結(jié)合”能力的不斷提升，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期課題。

　　就基金管理人“產(chǎn)融結(jié)合”問(wèn)題而言，現(xiàn)階段需要在壓實(shí)基金管理人主體責(zé)任基礎(chǔ)上，發(fā)揮原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)基金管理人在產(chǎn)業(yè)端的能力進(jìn)行有益補(bǔ)充。從長(zhǎng)期看，無(wú)論是現(xiàn)有的基金管理人向產(chǎn)業(yè)端延伸、還是原始權(quán)益人在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上獲取相應(yīng)的REITs專業(yè)資質(zhì)，更高程度的“產(chǎn)融結(jié)合”都是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)。

　　優(yōu)化投資人結(jié)構(gòu)

　　強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs的大類資產(chǎn)配置價(jià)值，保持二級(jí)市場(chǎng)的合理流動(dòng)性水平，是構(gòu)建良好市場(chǎng)生態(tài)體系的不竭源泉。基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)清晰、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、分派政策明確、市場(chǎng)空間廣闊，具備區(qū)別于股票和債券的新型大類資產(chǎn)配置價(jià)值。因此，市場(chǎng)各類專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人對(duì)此創(chuàng)新品種高度重視。從目前推進(jìn)情況看，投資人普遍對(duì)REITs上市后二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性的表現(xiàn)較為關(guān)注。

　　市場(chǎng)對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)品需要一個(gè)接受過(guò)程，階段性引入一些有助于提升REITs二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性的機(jī)制安排具有一定必要性。從長(zhǎng)期看，只有真正建立與REITs產(chǎn)品特性相匹配的投資人結(jié)構(gòu)，才是保障二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性的不二法門。其中，不僅需要保險(xiǎn)、社保、養(yǎng)老金等大體量、長(zhǎng)期限的“資產(chǎn)配置型”投資人，也需要具有較強(qiáng)交易屬性的投資人積極參與。

　　建立完善配套政策

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一項(xiàng)復(fù)雜的“系統(tǒng)性工程”，除金融監(jiān)管部門外，在落地過(guò)程中往往涉及行業(yè)、國(guó)資、財(cái)稅等部門支持配合。試點(diǎn)項(xiàng)目作為積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的重要抓手，不僅有效深化了各監(jiān)管部門對(duì)REITs的理解，關(guān)于監(jiān)管政策如何更好地支持REITs發(fā)展，也起到很強(qiáng)的啟發(fā)作用。

　　在后續(xù)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)從行業(yè)、國(guó)資、財(cái)稅等不同角度，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管政策與REITs特點(diǎn)的匹配與平衡。行業(yè)政策方面，既要保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的社會(huì)民生屬性，也要滿足REITs的市場(chǎng)化治理原則。國(guó)資政策方面，既要確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，也要充分發(fā)揮REITs的資本市場(chǎng)定價(jià)功能。財(cái)稅政策方面，既要有助于長(zhǎng)期“稅收中性”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也要兼顧REITs市場(chǎng)的階段性發(fā)展需要。

　　構(gòu)建多層次產(chǎn)品體系

　　以公募REITs作為權(quán)益上市通道，逐步建立多層次、覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完整生命周期的REITs產(chǎn)品體系，是構(gòu)建良好市場(chǎng)生態(tài)體系的終極目標(biāo)。REITs是一個(gè)工具鏈，既包括今天處在試點(diǎn)階段的公募REITs，也包括孵化培育基金（Pre-REITs）、類REITs、CMBS等各類不動(dòng)產(chǎn)證券化工具。不同工具的作用不同、適用的資產(chǎn)階段不同，通過(guò)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs組合形成完整的資本運(yùn)作閉環(huán)，才能夠釋放REITs工具鏈最大價(jià)值。

　　新游戲規(guī)則接續(xù)了不動(dòng)產(chǎn)金融的鏈條，新金融產(chǎn)品填補(bǔ)了不動(dòng)產(chǎn)金融工具箱最頂層空格。只要鏈條轉(zhuǎn)起來(lái)、工具用起來(lái)，符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將通過(guò)REITs得以盤活，尚有提升空間的項(xiàng)目將借助其他不動(dòng)產(chǎn)證券化工具共襄盛舉，最終我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)將全面實(shí)現(xiàn)投融資模式轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)戰(zhàn)略布局、融資訴求將得以滿足，投資人資產(chǎn)配置、收益目標(biāo)得以達(dá)成。