啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

　　中金公司研究部 張宇

　　當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為其中一類重要且獨(dú)具特色的資產(chǎn)類別受到投資者廣泛關(guān)注。做好做活產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、構(gòu)建良性活力的市場(chǎng)生態(tài)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)影響，亦是中國(guó)發(fā)力建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的初衷和應(yīng)有之義。

　　契合公募REITs產(chǎn)品屬性

　　中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步于1979年，至今全國(guó)范圍內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量近兩萬(wàn)個(gè)。符合資產(chǎn)形成條件、成熟度較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)主要包含位于各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、建設(shè)在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化器與實(shí)驗(yàn)室三類。這些資產(chǎn)通常產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)特許經(jīng)營(yíng)限制，現(xiàn)金收益穩(wěn)定，具備增值空間，適合作為公募REITs產(chǎn)品發(fā)行。同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)規(guī)模體量大，存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的潛在資產(chǎn)規(guī)�；蚩蛇_(dá)到十萬(wàn)億元級(jí)別；資產(chǎn)類別豐富，生產(chǎn)型和研發(fā)型用房均可作為產(chǎn)品發(fā)行；資產(chǎn)縱深程度高，除北京、上海等一線城市外，二三線城市也有符合發(fā)行條件的園區(qū)資產(chǎn)；發(fā)行主體相對(duì)豐富，政府園區(qū)平臺(tái)、政府主導(dǎo)園區(qū)企業(yè)、專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商系園區(qū)運(yùn)營(yíng)商均有可能參與到產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs試點(diǎn)當(dāng)中。上述特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)差異化定價(jià)和活躍參與的重要保證。從國(guó)際視角來(lái)看，海外市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs底層資產(chǎn)以物流園為主，與我國(guó)園區(qū)資產(chǎn)內(nèi)涵相近的產(chǎn)品通常分類為工業(yè)類和辦公類REITs，包含商務(wù)園、科學(xué)園、工業(yè)園等形式。雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在海外市場(chǎng)并非主流類型，但包含相似產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品規(guī)模體量和市值增速不容忽視，是一類重要且有活力的產(chǎn)品類型。

　　為資金提供退出通道

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的首要優(yōu)勢(shì)在于能夠直擊園區(qū)股權(quán)融資與退出渠道缺乏的痛點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金需求大、回款周期久，債權(quán)融資方式繁多但股權(quán)融資渠道較少，退出機(jī)制不暢，故而投融資模式長(zhǎng)期受到制約，部分上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)金流壓力較重，資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率偏高，有息負(fù)債規(guī)模大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs能夠?yàn)橘Y金提供退出通道，盤活存量資產(chǎn)，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)“投資-運(yùn)營(yíng)-盤活-再投資”的良性內(nèi)循環(huán)，即打通園區(qū)資產(chǎn)的“融-投-管-退”全周期通道，從而借REITs東風(fēng)改善財(cái)務(wù)狀況，擴(kuò)大投資規(guī)模，構(gòu)建投融資閉環(huán)。

　　其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)資產(chǎn)的“輕重分離”，促進(jìn)園區(qū)開發(fā)全生命周期管理。按照現(xiàn)行的規(guī)定，原始權(quán)益人可以保留產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)至少20%的權(quán)益，借此園區(qū)開發(fā)企業(yè)可以保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將精力投入在園區(qū)的運(yùn)營(yíng)和管理上，改善“重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的問題，從原來(lái)的“開發(fā)建設(shè)”為重轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)管理”為重，從而構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)，促進(jìn)園區(qū)全生命周期管理。這一過程對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理能力也提出了更高的要求，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的設(shè)立還能促進(jìn)行業(yè)資產(chǎn)管理能力的提升，助力我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理人團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

　　此外，公募REITs整體退出和持續(xù)經(jīng)營(yíng)，有利于促進(jìn)土地集約利用。我國(guó)工業(yè)用地利用效率相較國(guó)際水平偏低，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在過度供應(yīng)和用地浪費(fèi)問題，各級(jí)政府亦對(duì)土地集約化管理高度重視。產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約管理的措施包括興建標(biāo)準(zhǔn)化廠房、提高地上建筑容積率、提高建筑密度、限制分割銷售等，這將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)成本的提升。而公募REITs則是一類行之有效的、更加合適和合理的整體化退出工具，適合不能散售的、高密度的建筑實(shí)現(xiàn)盤活，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)和土地的集約化利用。

　　最后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各類制造業(yè)產(chǎn)業(yè)重要的物理空間載體，是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的引擎，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力細(xì)胞。園區(qū)興則產(chǎn)業(yè)興，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs激發(fā)園區(qū)活力如同發(fā)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，將助力中國(guó)制造，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛插上翅膀。