全國政協(xié)委員、中信資本董事長張懿宸：建立健全商業(yè)不動產(chǎn)REITs體制機制

全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸

　　全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸近日在接受中國證券報記者采訪時表示，建議在基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）市場之后建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場。此外，在募、投、管、退環(huán)節(jié)，私募股權(quán)基金需要政策進一步支持。

　　建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場

　　張懿宸呼吁，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場之后建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場。具體而言，他建議，首先要建立和健全商業(yè)不動產(chǎn)REITs的體制機制。一方面，鼓勵自持型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)通過REITs市場釋放流動性；另一方面，通過嚴(yán)格監(jiān)管防止資金變相流入住宅開發(fā)市場。

　　“要建立商業(yè)不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入機制以及信息披露機制。”張懿宸表示，應(yīng)統(tǒng)一估值標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量項目，對商業(yè)不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有時間以及歷史收益明確準(zhǔn)入要求，做好全面持續(xù)的信息披露，鼓勵可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項目脫穎而出，同時防止成為住宅開發(fā)變相融資的工具。

　　張懿宸建議，建立稅收穿透機制并出臺相應(yīng)的稅收政策來驅(qū)動商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展。通過稅收穿透機制，解決在資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和投資者分紅環(huán)節(jié)面臨的重復(fù)征稅問題。一方面，原始權(quán)益人以設(shè)立公募REITs為目的對商業(yè)資產(chǎn)進行資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等行為應(yīng)適用于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，給予免征稅或遞延征稅優(yōu)惠；另一方面，個人投資者作為公募REITs的重要參與方，在持有REITs份額期間取得的收入，應(yīng)免征個人所得稅，解決REITs個人投資者的雙重所得稅問題。

　　張懿宸認(rèn)為，應(yīng)健全投資者保護機制，建立外資準(zhǔn)入政策，吸收長期資金進入商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場；借鑒中國香港和新加坡等海外成熟REITs市場在建立和管理商業(yè)不動產(chǎn)REITs的先進經(jīng)驗，助力我國商業(yè)不動產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

　　“疫情下由于海外很多經(jīng)濟體表現(xiàn)疲軟，海外資本對中國資產(chǎn)的投資熱情有望上升。”張懿宸強調(diào)，應(yīng)明確中國公募REITs的海外資金準(zhǔn)入機制，允許境外資金通過合理合法方式可投資我國公募REITs產(chǎn)品，為商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs長遠(yuǎn)發(fā)展注入源頭活水。

　　在張懿宸看來，未來可考慮將公募REITs延伸到養(yǎng)老領(lǐng)域。打通REITs金融渠道，可以促進養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)進入長期穩(wěn)定的良性循環(huán)，促使更多養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提升運營能力、服務(wù)品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展能力。

　　募投管退需更多政策支持

　　張懿宸表示，提高直接融資比重的重要任務(wù)之一是加快發(fā)展私募股權(quán)基金，突出創(chuàng)新資本戰(zhàn)略作用，這充分體現(xiàn)了私募股權(quán)基金的重要作用。當(dāng)下，私募股權(quán)基金在募、投、管、退環(huán)節(jié)，十分需要國家的政策支持和引導(dǎo)。他建議有關(guān)部門繼續(xù)出臺和細(xì)化相關(guān)政策條例，為私募股權(quán)基金在具體運作上提供支持和便利。

　　張懿宸建議，開辟新的募集資金源頭活水，出臺和細(xì)化便于國資、險資退出的具體政策與條例，繼續(xù)落實和完善合格境外有限合伙人（QFLP）政策。他建議，繼續(xù)推動和擴大在區(qū)域性股權(quán)市場開展股權(quán)投資和創(chuàng)業(yè)投資份額轉(zhuǎn)讓試點的范圍，完善并規(guī)范私募股權(quán)二級市場基金公開交易市場；盡快推進中央級QFLP政策落地，繼續(xù)完善各地方及自貿(mào)試驗區(qū)QFLP政策，進一步簡化登記手續(xù)，便利資金匯兌，以打開私募股權(quán)基金跨境融資通道。

　　在張懿宸看來，應(yīng)明確“基金管理人限制層級過多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜”不再溯及既往。對于能夠證明需要新設(shè)基金管理人的合理性，即可對基金管理人設(shè)立多個私募股權(quán)基金管理人不作禁止性規(guī)定，避免對既存合格的私募股權(quán)基金管理人運營造成過大影響，帶來不必要的合規(guī)成本。

　　張懿宸表示，應(yīng)取消在具體操作中不符合私募股權(quán)基金發(fā)展的限制條件。私募股權(quán)基金管理人在進行基金募集時，可能會根據(jù)項目需要搭建共同投資載體、替代投資載體、平行基金、聯(lián)接基金等投資結(jié)構(gòu)，并且會將上述實體進行備案。此類情況是基于項目需要而進行的必要結(jié)構(gòu)設(shè)計，而且均為受基金業(yè)協(xié)會監(jiān)管的實體。建議對私募股權(quán)基金份額拆分轉(zhuǎn)讓的情況、為單一項目設(shè)立多個私募股權(quán)基金的行為不作限制，并取消對于此情形的投資者人數(shù)限制。

　　推動引導(dǎo)基金向“常青”轉(zhuǎn)型

　　在政府引導(dǎo)基金方面，張懿宸建議，逐步推動引導(dǎo)基金向常青引導(dǎo)基金轉(zhuǎn)型。常青基金是指基金沒有固定期限，更沒有固定的投資期和退出期，基金出資人以基金分紅的形式獲得回報，而不追求基金到期后的一次性退出。

　　“在國外有多只知名的常青基金存在，比如泛大西洋等。國外的主權(quán)基金以及養(yǎng)老金也基本都是以常青基金的形式存在�！睆堒插贩Q，國內(nèi)的政府引導(dǎo)基金可以借鑒國外常青基金的模式，將引導(dǎo)基金轉(zhuǎn)型為常青引導(dǎo)基金。

　　張懿宸認(rèn)為，應(yīng)鼓勵政府引導(dǎo)基金進行市場化改革，引入市場化人才或與專業(yè)機構(gòu)合作，形成更加科學(xué)、市場化的引導(dǎo)基金管理辦法，更加全面地從投資業(yè)績、合規(guī)管理、招商貢獻(xiàn)、科技貢獻(xiàn)、就業(yè)貢獻(xiàn)等維度評價子基金，并作為未來繼續(xù)出資支持的依據(jù)。