盡快出臺土地供應計劃 有效引導房地產(chǎn)市場預期

　　榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學家、 中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任 尹中立

　　2020年8月金融監(jiān)管部門出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”，2020年底又出臺了針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中管理的規(guī)定，在此背景下，部分城市房地產(chǎn)市場近期仍出現(xiàn)上漲態(tài)勢。筆者認為，房價上漲是很多因素綜合作用的結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控政策應該因癥施策。

　　多因素導致部分城市房價上漲

　　據(jù)觀察，本輪部分城市房價上漲的主要因素有以下幾點：

　　一是貨幣環(huán)境因素。為了應對疫情，2021年全球主要國家的貨幣政策和財政政策都較寬松，我國雖然沒有實施量化寬松政策，但總體融資環(huán)境要比2019年寬松。從房地產(chǎn)市場運行的歷史經(jīng)驗看，宏觀政策調(diào)整對中心城市（主要為一線城市和部分二線城市）的影響明顯會超過中小城市。

　　二是小微企業(yè)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款出現(xiàn)利率倒掛，出現(xiàn)套利交易。為了應對疫情，2020年初央行出臺了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率比住房按揭貸款的最低利率還低。

　　對于商業(yè)銀行來說，小微企業(yè)的貸款風險高于按揭貸款風險，當小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，部分商業(yè)銀行就會選擇向那些有不動產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場產(chǎn)生了一些專門從事套利交易的中介機構(gòu)，它們?yōu)椴糠殖捶空咛峁┻^橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部資金。小微企業(yè)的優(yōu)惠貸款進入樓市，刺激了部分城市房價上漲。

　　三是高凈值人群從國外回流，刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影響，海外留學的高端人才出現(xiàn)回流，當前回流的主要是在海外求學的本科及以上學歷的人才，疫情在海外蔓延改變了這些人群的學習或工作計劃。

　　目前留學群體中還有一部分是中小學生，這些學生中有相當部分已經(jīng)回國，但因為中外學習內(nèi)容的差異，他們暫時難以參加國內(nèi)普通學校的學習，只能進入國際學�；蛑攸c中學的國際班。留學海外的中小學生回流成為刺激中心城市學區(qū)房價格上漲的重要因素。

　　海外留學群體大部分為高凈值家庭，這些人群回流帶動了一定數(shù)量的資金回流，改變了部分家庭資產(chǎn)配置。這些高端人才主要流向了一線城市。

　　四是股票市場繁榮在一定程度上刺激了樓市需求。股市對樓市的影響主要通過新股發(fā)行這個途徑。當前的上市公司以民營控股為主，每家公司完成新股發(fā)行與上市都會產(chǎn)生一批高凈值家庭，從股市里套現(xiàn)的資金成為推動房價上漲的不可忽視力量。從近兩年完成新股上市的公司注冊地看，這些公司主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，這些城市房價出現(xiàn)了一定程度的上漲。

　　五是新房限價導致套利行為，一定程度刺激樓市價格上漲。對商品住房的價格進行限制是為了緩解房價上漲壓力，以期實現(xiàn)平抑住房市場的價格波動。但因為新房限價，導致有些城市的新房價格大幅度低于二手房價格，引發(fā)了短期的套利資金進入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”現(xiàn)象。更重要的是，“日光盤”的出現(xiàn)會刺激當?shù)貥鞘袃r格上漲，不利于市場健康運行。

　　政府實施住房限價政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購房壓力，但部分投機資本卻從中獲益。有人建議可以通過對購房者實施嚴格的資格認證來阻止投機者進入購房者行列，有些城市已經(jīng)開始進行類似操作，效果尚待觀察。

　　房地產(chǎn)調(diào)控要有針對性

　　筆者認為，房地產(chǎn)調(diào)控需要有針對性。一是宏觀政策要回歸常態(tài)化，這是治本之策。在疫情得到良好控制情況下，我國的貨幣與財政政策應該回歸中性，尤其在美國再次推出財政刺激政策的背景下，我國必須采取一定的措施阻止美國寬松政策的溢出效應。

　　二是建議盡快糾正小微企業(yè)的貸款利率與按揭貸款利率的倒掛現(xiàn)象。防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　三是盡快按照國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應計劃，尤其是房價上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個月的熱點城市。通過增加土地和住宅供應可以有效引導市場預期。在此輪房價上漲較快的城市，新房的庫存數(shù)量都有限，庫存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的庫存消化周期都低于6個月。

　　四是建議部分城市取消住房限價措施。從實踐結(jié)果看，新房限價只能在短期內(nèi)起到平抑房價的作用，當二手房價格與新房價格出現(xiàn)倒掛時就產(chǎn)生了套利交易，限價政策反而刺激了市場需求。