盡快出臺土地供應(yīng)計劃 有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期

　　榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、 中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任 尹中立

　　2020年8月金融監(jiān)管部門出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”，2020年底又出臺了針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中管理的規(guī)定，在此背景下，部分城市房地產(chǎn)市場近期仍出現(xiàn)上漲態(tài)勢。筆者認(rèn)為，房價上漲是很多因素綜合作用的結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該因癥施策。

　　多因素導(dǎo)致部分城市房價上漲

　　據(jù)觀察，本輪部分城市房價上漲的主要因素有以下幾點：

　　一是貨幣環(huán)境因素。為了應(yīng)對疫情，2021年全球主要國家的貨幣政策和財政政策都較寬松，我國雖然沒有實施量化寬松政策，但總體融資環(huán)境要比2019年寬松。從房地產(chǎn)市場運行的歷史經(jīng)驗看，宏觀政策調(diào)整對中心城市（主要為一線城市和部分二線城市）的影響明顯會超過中小城市。

　　二是小微企業(yè)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款出現(xiàn)利率倒掛，出現(xiàn)套利交易。為了應(yīng)對疫情，2020年初央行出臺了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率比住房按揭貸款的最低利率還低。

　　對于商業(yè)銀行來說，小微企業(yè)的貸款風(fēng)險高于按揭貸款風(fēng)險，當(dāng)小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，部分商業(yè)銀行就會選擇向那些有不動產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場產(chǎn)生了一些專門從事套利交易的中介機(jī)構(gòu)，它們?yōu)椴糠殖捶空咛峁┻^橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部資金。小微企業(yè)的優(yōu)惠貸款進(jìn)入樓市，刺激了部分城市房價上漲。

　　三是高凈值人群從國外回流，刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影響，海外留學(xué)的高端人才出現(xiàn)回流，當(dāng)前回流的主要是在海外求學(xué)的本科及以上學(xué)歷的人才，疫情在海外蔓延改變了這些人群的學(xué)習(xí)或工作計劃。

　　目前留學(xué)群體中還有一部分是中小學(xué)生，這些學(xué)生中有相當(dāng)部分已經(jīng)回國，但因為中外學(xué)習(xí)內(nèi)容的差異，他們暫時難以參加國內(nèi)普通學(xué)校的學(xué)習(xí)，只能進(jìn)入國際學(xué)校或重點中學(xué)的國際班。留學(xué)海外的中小學(xué)生回流成為刺激中心城市學(xué)區(qū)房價格上漲的重要因素。

　　海外留學(xué)群體大部分為高凈值家庭，這些人群回流帶動了一定數(shù)量的資金回流，改變了部分家庭資產(chǎn)配置。這些高端人才主要流向了一線城市。

　　四是股票市場繁榮在一定程度上刺激了樓市需求。股市對樓市的影響主要通過新股發(fā)行這個途徑。當(dāng)前的上市公司以民營控股為主，每家公司完成新股發(fā)行與上市都會產(chǎn)生一批高凈值家庭，從股市里套現(xiàn)的資金成為推動房價上漲的不可忽視力量。從近兩年完成新股上市的公司注冊地看，這些公司主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，這些城市房價出現(xiàn)了一定程度的上漲。

　　五是新房限價導(dǎo)致套利行為，一定程度刺激樓市價格上漲。對商品住房的價格進(jìn)行限制是為了緩解房價上漲壓力，以期實現(xiàn)平抑住房市場的價格波動。但因為新房限價，導(dǎo)致有些城市的新房價格大幅度低于二手房價格，引發(fā)了短期的套利資金進(jìn)入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”現(xiàn)象。更重要的是，“日光盤”的出現(xiàn)會刺激當(dāng)?shù)貥鞘袃r格上漲，不利于市場健康運行。

　　政府實施住房限價政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購房壓力，但部分投機(jī)資本卻從中獲益。有人建議可以通過對購房者實施嚴(yán)格的資格認(rèn)證來阻止投機(jī)者進(jìn)入購房者行列，有些城市已經(jīng)開始進(jìn)行類似操作，效果尚待觀察。

　　房地產(chǎn)調(diào)控要有針對性

　　筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控需要有針對性。一是宏觀政策要回歸常態(tài)化，這是治本之策。在疫情得到良好控制情況下，我國的貨幣與財政政策應(yīng)該回歸中性，尤其在美國再次推出財政刺激政策的背景下，我國必須采取一定的措施阻止美國寬松政策的溢出效應(yīng)。

　　二是建議盡快糾正小微企業(yè)的貸款利率與按揭貸款利率的倒掛現(xiàn)象。防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　三是盡快按照國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應(yīng)計劃，尤其是房價上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個月的熱點城市。通過增加土地和住宅供應(yīng)可以有效引導(dǎo)市場預(yù)期。在此輪房價上漲較快的城市，新房的庫存數(shù)量都有限，庫存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的庫存消化周期都低于6個月。

　　四是建議部分城市取消住房限價措施。從實踐結(jié)果看，新房限價只能在短期內(nèi)起到平抑房價的作用，當(dāng)二手房價格與新房價格出現(xiàn)倒掛時就產(chǎn)生了套利交易，限價政策反而刺激了市場需求。