赴港買保險(xiǎn)遭“圍堵”?“港產(chǎn)保單”魅力仍在
最近樓市又瘋了，北上廣一線城市房價(jià)在漲，北京萬科也說部分項(xiàng)目要漲。這次的上漲是曇花一現(xiàn)還是樓市變天？一線城市的火爆是否會(huì)蔓延到二三線城市？樂觀者開始?xì)g呼房地產(chǎn)春天的到來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)卻認(rèn)為無論政策如何刺激，房地產(chǎn)暴漲的日子已經(jīng)成為過去�！斑@將是中國房地產(chǎn)最后一次救市，也是中國房地產(chǎn)的最后一頓晚餐�！�
瘋狂樓市
新年伊始，關(guān)于一線城市房價(jià)加速瘋漲的消息充斥著各種媒體的熱門版面。
上海等一線城市房價(jià)出現(xiàn)了脫韁式上漲，甚至有房東惜售一天漲價(jià)三次。
2月23日，北京南五環(huán)之外，大興黃村的一塊地經(jīng)過76輪的激烈競價(jià)，最終被綠地以39億拍到，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的4.7萬/平米，這意味著房子的出售價(jià)格至少要超過7萬元才可能賺錢。這塊地拍出這樣的價(jià)格，讓很多業(yè)內(nèi)人士都大呼看不懂。而從過往的歷史看，一線城市每一次“地王”的出現(xiàn)，都似乎意味著房價(jià)新一輪瘋漲的開始。
一線城市這種火爆的行情是媒體的熱炒，還是當(dāng)下一線城市房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況；一線城市的火爆能否像過去一樣向二三線城市傳遞？這種上漲是曇花一現(xiàn)，還是意味著中國房地產(chǎn)市場的逆襲？
房價(jià)暴漲的日子已經(jīng)成為過去
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在去年年底發(fā)表的題為《2016年，這幾個(gè)城市的房價(jià)會(huì)大漲》的文章中判斷：2016年中國經(jīng)濟(jì)的總體溫度仍然屬于寒冬，而房地產(chǎn)是否穩(wěn)定將成為中國經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手�；诖�，房地產(chǎn)去庫存的政策力度將超乎想象，在幫助農(nóng)民工買房的同時(shí)，政策組合拳還將包括首付回到20%，營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅的完全減免、政府回購、公積金擴(kuò)容以及更大力度的財(cái)政補(bǔ)貼等。
他還稱政府一定會(huì)救市：100%會(huì)救，1000%會(huì)救......如果這個(gè)世界上只有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產(chǎn)的愛！
事實(shí)證明，馬光遠(yuǎn)是對的。
進(jìn)入2月份以來，房地產(chǎn)救市政策密集發(fā)布：2月2日，央行出臺了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發(fā)布消息，上調(diào)職工住房公積金賬戶存款利率；2月19日又迎來了營業(yè)稅、契稅的減免。
一些樂觀的房地產(chǎn)從業(yè)者歡呼房地產(chǎn)春天到來，期待房價(jià)的再次暴漲。不過馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這是一種非常不切實(shí)際的期待，也是對市場和政策的誤讀。
他聲稱不要高估政策的效力。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別短缺的情況下，政策帶來的機(jī)會(huì)只是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。對于人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的組合拳一定會(huì)激發(fā)出真實(shí)需求。但對于大量的庫存太大、房子供應(yīng)嚴(yán)重過剩的地區(qū)而言，房地產(chǎn)市場不會(huì)因?yàn)檎叩幕嘏鎰e調(diào)整。盛宴已經(jīng)結(jié)束，痛苦的調(diào)整剛剛到來，政策只是一劑杜冷丁，暫時(shí)減輕了痛苦而已。
無論政策如何刺激，房地產(chǎn)暴漲的日子已經(jīng)成為過去。原因如下：
其一，供求關(guān)系巨變，中國房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。除了幾個(gè)一線城市、熱點(diǎn)城市、部分省會(huì)城市，住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年；
其二，房地產(chǎn)的投資熱情在下降，過去買房炒房者，現(xiàn)在大都選擇賣房和離開房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)市場最大的變化；
其三，社會(huì)資金正在撤離房地產(chǎn)市場，2013年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金高達(dá)12.2萬億，占全社會(huì)融資額的比重超過70%，增速高達(dá)26%，而在2014年，房地產(chǎn)到位資金的增速是負(fù)增長，這是中國房地產(chǎn)市場化以來前所未有的；
其四，在基本居住需求得到基本滿足的情況下，居民對房子的要求已經(jīng)從“居者有其屋”升級為“居者優(yōu)其屋”，這意味著未來住房需要滿足這種升級的需求才有市場。
“不管明年的政策力度有多大，一些三四線城市的庫存不可能消化完畢，價(jià)格也不可能大漲。但“統(tǒng)一吃藥”的結(jié)果，就會(huì)激發(fā)一二線以及一些熱點(diǎn)城市的做多熱情，推動(dòng)這些城市房價(jià)的上漲，甚至大漲�！瘪R光遠(yuǎn)認(rèn)為。
最后的晚餐
今日馬光遠(yuǎn)再發(fā)表房地產(chǎn)市場研判文章，堅(jiān)持以下幾點(diǎn)判斷。
第一，2016年房價(jià)分化的走勢會(huì)持續(xù)，由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點(diǎn)城市仍然是財(cái)富保值的重要手段，這些地方的房價(jià)明年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問題不大；
第二，考慮到2016年房地產(chǎn)政策的刺激力度，三四線想買房子住的也沒有問題，房價(jià)暴跌的概率建立在中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)的基礎(chǔ)上，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2016年中國經(jīng)濟(jì)全面陷入危機(jī)是小概率。
第三，這將是中國房地產(chǎn)最后一次救市，也是中國房地產(chǎn)的最后一頓晚餐。吃完這一餐，我們將不得不面對的，就是在透支一切概念之后，房地產(chǎn)迎來不可回避的崩盤。
文章中，馬光遠(yuǎn)重申了自己三個(gè)“100%”的觀點(diǎn)：第一，中國房價(jià)百分百太高，不承認(rèn)中國房價(jià)太高不實(shí)事求是；第二，中國房地產(chǎn)遲早有一天100%會(huì)崩盤，因?yàn)樗械姆康禺a(chǎn)泡沫唯一的命運(yùn)就是崩盤；第三，中國房地產(chǎn)什么時(shí)候崩盤，“我100%不知道。因?yàn)樯系墼谥圃旖?jīng)濟(jì)學(xué)家這種動(dòng)物的時(shí)候，并沒有把預(yù)測房地產(chǎn)崩盤的鑰匙給經(jīng)濟(jì)學(xué)家�！�
這幾個(gè)城市的房價(jià)將大漲
“20%的城市和20%的樓盤仍然可以投資......對于一線城市、重點(diǎn)城市以及未來人口流入的城市，現(xiàn)在肯定是買房的最佳時(shí)間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義并不大。”
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)政策肯定比2015年寬松，刺激房地產(chǎn)是政策堅(jiān)定的選擇。
1第一上漲梯隊(duì)
蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房價(jià)，今年大漲的概率極大。
2第二上漲梯隊(duì)
北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因?yàn)榻衲暌獓?yán)控人口，市政府要搬遷到通州，四環(huán)以內(nèi)的人口明確要求下降；深圳2015年漲得太瘋；廣州因?yàn)橹苓叧鞘腥旱男纬�，總體供應(yīng)充足，大漲的條件不具備。
3第三上漲梯隊(duì)
關(guān)注國家級城市圈，中心城市周邊經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)的中等城市。
