降利率、放寬限購、推進“保交樓”——重磅政策頻出，樓市暖意漸顯
房地產市場迎來一批重磅政策——
5月24日，廣東珠海宣布取消住房限購。至此，全國已有超20個?。▍^(qū)、市）取消住房限購政策。
此前，中國人民銀行等部門于5月17日宣布下調房貸最低首付款比例，下調個人住房公積金貸款利率等。
業(yè)內人士分析，近期出臺的多項樓市政策力度大、銜接緊密，是國家力推房地產市場健康發(fā)展的重要之舉。這些新舉措出臺以來，多地樓市咨詢量、帶看量明顯增多，樓市漸顯回暖之意。
取消限購政策，放寬購房門檻
全面取消商品住房限購——5月24日，廣東省珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中提及的取消限購政策，引發(fā)廣泛關注。
在珠海宣布取消住房限購之前，浙江杭州、陜西西安均于5月9日宣布取消限購。西安市發(fā)布的相關通知提到，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手房不再審核購房資格。此外，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5∶1的，不再實施公證搖號。杭州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室印發(fā)《關于優(yōu)化調整房地產市場調控政策的通知》，除了提及全面取消住房限購外，還提出了科學編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應、優(yōu)化公證搖號銷售、加強住房信貸支持等7條措施。
把時間線拉長來看，今年以來，全國有多地針對實施多年的住房限購政策進行了調整優(yōu)化：4月28日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通知，宣布成都全市范圍內住房交易不再審核購房資格；北京在執(zhí)行現有住房限購政策的基礎上，允許已有住房達到限購套數的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買1套商品住房；天津取消了該市戶籍居民在市內六區(qū)購買120平方米以上新房限制。
“觀察今年以來限購政策的調整優(yōu)化，先是普通二線城市取消限購，再到熱點二線城市調整非核心區(qū)域政策并逐步過渡到中心區(qū)。此后，部分一線城市也對住房限購政策進行了調整?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報記者。比如，廣州成為全國首個放開120平方米以上大戶型限購政策的一線城市；上海針對城市外圍區(qū)域推出人才安居新政，縮短非戶籍人口繳納社保年限，放寬其購房門檻。
限購政策調整優(yōu)化的效果很快傳導至樓市。在北京市朝陽區(qū)東五環(huán)外一家售樓處工作的小陳告訴記者，該售樓處銷售的樓盤戶型均在130平方米以上。自北京市放寬五環(huán)外購房限制以來，樓盤到訪咨詢的購房者比之前日均增多了2到3組，均為改善型客戶。
二手房市場也呈現回暖趨勢，這在放松限購的一線城市尤其明顯。北京市朝陽區(qū)一家房屋中介機構工作人員告訴記者，北京放松限購之后，門店的咨詢量比上個月增長超50%，帶看量也比上月增長近50%。
根據房產經紀機構鏈家發(fā)布的數據，今年“五一”期間，北京、成都、天津二手房日均成交量同比分別增長43%、28%、19%。中原地產研究院數據顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交突破1000套，基本達到今年樓市“小陽春”的熱度。
下調貸款利率和首付比例，降低購房成本
多地優(yōu)化調整住房限購政策以來，住房市場又于5月17日迎來三大“下調”——下調購房最低首付款比例；下調房貸利率政策下限；下調公積金貸款利率。
根據中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。此外，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
公積金貸款方面，5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。
住房和城鄉(xiāng)建設部住房公積金監(jiān)管司有關負責人算了算賬：以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元?！百彿咳说玫降暮锰幨菍崒嵲谠诘摹！痹撠撠熑苏f。
根據有關通知，各地在相關政策基礎上，可按照因城施策原則，對當地政策進行一定調整。比如，各地可自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。下調房貸利率下限方面，可根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區(qū)內各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），合理確定每筆貸款的具體利率水平。
記者注意到，住房相關金融政策發(fā)布一周以來，全國已有多城跟進調整。在湖北，首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例則從不低于30%調整為不低于25%。在重慶、陜西、山西等地，住房貸款最低首付款比例也進行了同樣的調整。
再看公積金貸款利率的變化。中國人民銀行發(fā)布通知當日，河南鄭州、洛陽、開封等地發(fā)布消息，明確下調公積金貸款利率。江西、四川成都、重慶、廣東廣州和東莞等地，宣布自5月18日起下調公積金貸款利率。
值得注意的是，根據西藏自治區(qū)住房資金管理中心的通知，對于其首套房購房者，五年以下（含五年）和五年期以上的公積金利率分別調整為不低于1.36%、1.68%；二套房相應公積金利率分別調整為不低于1.686%、2.038%。這意味著西藏公積金貸款利率進入“1時代”，成為目前公積金貸款利率最低的地區(qū)。
從市場表現看，新政出臺后部分城市樓市出現明顯復蘇態(tài)勢。根據克而瑞研究中心發(fā)布的研究報告，重點城市迎來點狀復蘇。以上海為例，5月18日至19日，其二手住宅成交套數達806套和743套，高于今年4月份日均609套和3月654套這一數據。該報告認為，“降首付比+取消利率下限+降公積金利率”新政齊發(fā)，短期內的確對購房者信心有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升。新房市場當前成交已低位回升，但暫不及3月年內高點，二手房市場因前期熱度較高，目前更多是局部城市點狀復蘇。
保交房、穩(wěn)資金，多項政策形成合力
從取消限購、降低購房門檻到下調首付比例和房貸利率下限等，近期一系列樓市新政的出臺，都與房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢密切相關。
“過去從嚴的房地產調控政策是在商品住宅供不應求、房價不斷上漲的情況下，為抑制投機投資而制定的。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴本報記者，近期出臺的新政，一方面為購房者松綁，如降低首付款比例、取消限購等，使得有不同需求的購房者有購房可能；另一方面，降低利率等手段為購房者減輕了還款負擔，提高了購房能力，更有利于促進剛需和改善性住房需求入市。
“從市場表現來看，新政出臺以后，多地房屋帶看量、咨詢量有所增加，成交情況也略見起色，但總體還未完全反映出來。這是因為政策從發(fā)布到落地生效，會有一定時滯期。另外，購房人作購房決定也不僅僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產能否保值增值等，因此新政的整體效果仍待進一步觀察?！壁w秀池說。
在為購房者降低購房門檻的同時，針對房企的紓困措施也正密集出臺。在5月17日舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示，要打好城市商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風險，推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對于部分存量商品住房，城市政府堅持“以需定購”，可組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。
在當天舉行的吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
“收購存量土地和存量商品房用于建設保障房，既減少了商品房供給，平衡了商品房市場供求關系，也增加了保障房供應，讓更多保障對象減少輪候，實現‘應保盡?！??！壁w秀池說，“同時，政府收購部分存量商品房，可以幫助房企收回一定資金，幫助企業(yè)走出困境。落實房地產融資機制，能幫助房地產開發(fā)企業(yè)多方籌集資金，恢復資金輸血造血功能，確保按時交房，進而確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！保ㄓ浾?廖睿靈）
