戴德梁行：上海寫字樓市場(chǎng)需求提升有賴于新質(zhì)生產(chǎn)力下產(chǎn)業(yè)的突破與發(fā)展

　　中證網(wǎng)訊（記者 王可）4月10日，戴德梁行成功舉辦2024年上海一季度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

　　從客戶類型行業(yè)來看，貿(mào)易制造、TMT及專業(yè)服務(wù)為一季度三大主力行業(yè)。伴隨消費(fèi)需求的復(fù)蘇，批零貿(mào)易行業(yè)占比達(dá)到20%以上，一些新項(xiàng)目吸引了部分外資、生活類消費(fèi)品類客戶搬遷。同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)冷熱不均，軟件、數(shù)據(jù)服務(wù)、平臺(tái)、技術(shù)支持等TMT相關(guān)行業(yè)保持一定熱度，但也不乏個(gè)別退租現(xiàn)象。專業(yè)服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域人力資源、律所、咨詢等行業(yè)依然是交易主力，聯(lián)合辦公潮起潮落，前期大肆擴(kuò)張品牌面臨調(diào)整，另一些品牌謹(jǐn)慎擴(kuò)張。戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，傳統(tǒng)行業(yè)寫字樓的需求已越來越難跟上寫字樓同質(zhì)化產(chǎn)品的新增速度，未來需求提升有賴于新質(zhì)生產(chǎn)力下產(chǎn)業(yè)的突破與發(fā)展。通過改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、壯大發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)及積極布局未來產(chǎn)業(yè)，有利于加速產(chǎn)業(yè)之間的融合與創(chuàng)新，這也是寫字樓市場(chǎng)未來需求提速的關(guān)鍵。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2024年一季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量8.58萬平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。當(dāng)期供大于求，甲級(jí)寫字樓整體空置率繼續(xù)攀升至22.0%，比去年四季度上揚(yáng)0.2%；租金繼續(xù)微跌，一季度甲級(jí)寫字樓平均租金7.80元/平方米/天。從供應(yīng)表現(xiàn)來看，一季度僅2個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來10.87萬平方米新增供應(yīng)。

　　一季度，上海中高端購物中心市場(chǎng)整體空置率同比下跌0.72個(gè)百分點(diǎn)，至9.38%，為2022年以來歷史最低點(diǎn)。上海全市中高端購物中心首層平均租金報(bào)價(jià)保持在778.85元/月/平方米。盡管如此，核心商圈內(nèi)的成熟項(xiàng)目在銷售額增加、高入駐率及租戶調(diào)整的帶動(dòng)下，租金繼續(xù)上漲。核心區(qū)域的租金水平同比上升0.34%至1888.83元/月/平方米。

　　從品牌業(yè)態(tài)來看，一方面，近期香氛類品牌開店需求旺盛，故大量頭部開發(fā)商載體對(duì)零售業(yè)態(tài)有所調(diào)整，引入大量香氛類零售品牌并布局首店、概念店等。另一方面，隨著蘋果上海靜安店于近日揭開面紗，作為中國最高規(guī)格旗艦店，等級(jí)僅次于蘋果紐約第五大道店，可見外資3C零售品牌對(duì)上海市場(chǎng)仍保持強(qiáng)大的信心。相比傳統(tǒng)服飾類零售品類，3C類相關(guān)產(chǎn)品線下銷售比例逐年遞增且平穩(wěn)，消費(fèi)者更熱衷于線下購買3C產(chǎn)品。3C類品牌穩(wěn)定的增長，對(duì)于開設(shè)線下門店的租金承受能力更強(qiáng)，就載體端而言選擇3C類品牌可能承受更小的風(fēng)險(xiǎn)。最后，“戶外運(yùn)動(dòng)”和“綠色健康”持續(xù)受到消費(fèi)者的青睞，線上消費(fèi)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。因此，在上海越來越多的國際戶外品牌開始廣泛的開設(shè)直營店或旗艦店，同時(shí)載體端也開始逐漸將運(yùn)動(dòng)品牌作為主力店來打造。

　　展望2024年，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測(cè)：今年可能出現(xiàn)更多低價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，市場(chǎng)活躍度也有望回暖；在寫字樓租金下行、空置率承壓背景下，預(yù)計(jì)部分國企將推出更多優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，但價(jià)格目前不會(huì)大幅下降；外資買家受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響持續(xù)疲軟，降息時(shí)間可能推遲，外資復(fù)蘇時(shí)間待定；公寓/酒店/商住樓等適合改造為保障性租賃住房的項(xiàng)目將繼續(xù)保持市場(chǎng)熱度；涉及產(chǎn)業(yè)用地股權(quán)交易監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)未來工業(yè)類項(xiàng)目交易影響待市場(chǎng)反饋。