成都出臺樓市調(diào)控“16條”：人房比超3倍樓盤限售5年 法拍房納入限購限售

　　3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），從強化住宅用地供應(yīng)管理、深化房價地價聯(lián)動機制、加大住房保障力度、加強住房交易管理、嚴格金融審慎監(jiān)管、加強市場秩序監(jiān)管、落實調(diào)控主體責(zé)任等7個方面提出了16條具體措施。

　　根據(jù)《通知》，成都“人房比”超3倍樓盤限售期限由3年延長至5年，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，將“法拍房”納入限購限售。《通知》自印發(fā)之日起執(zhí)行。

　　推二手住房參考價格

　　早在2020年9月14日，成都市便出臺《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（成辦發(fā)〔2020〕83號），其中規(guī)定：“加強熱點樓盤銷售方案審核，合理確定房源和認購人數(shù)比例，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求�！背啥际凶〗ň帧⑹兴痉ň帧蛾P(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補充通知》（成住建發(fā)〔2020〕398號）規(guī)定：“登記購房人數(shù)在當期準售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售�！�

　　為了堅持“房住不炒”的定位，堅決打擊炒房行為，切實解決無房家庭的居住問題，《通知》將購買此類商品住房的限售期限由原來的3年延長為5年。

　　本《通知》發(fā)布之日起領(lǐng)取預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案意見書）的項目按本規(guī)定執(zhí)行，本《通知》發(fā)布之前已領(lǐng)取預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案意見書）的項目按原政策執(zhí)行。

　　近期，成都市部分區(qū)域二手住房市場出現(xiàn)掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業(yè)主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，根據(jù)《通知》，成都擬建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

　　此外，還將采取以下措施進一步規(guī)范二手住房交易行為。一是加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經(jīng)紀機構(gòu)不得受理及對外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格，社會化網(wǎng)絡(luò)信息平臺要配合做好技術(shù)管控；二是先期重點對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價格，定期在官方網(wǎng)站、微信公眾號及“成都住房租賃交易服務(wù)平臺”發(fā)布，用于指導(dǎo)二手房市場買賣、加強二手房交易管理。

　　將增加住宅用地供應(yīng)

　　值得一提的是，近期部分不法中介機構(gòu)利用成都市“法拍房”未納入限購限售范圍進行惡意炒作，個人當事人虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛通過訴訟取得住房等現(xiàn)象時有發(fā)生，變相規(guī)避限購政策。

　　為此，《通知》要求，依據(jù)合同約定方式通過訴訟仲裁方式取得成都市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得成都市住房的主體，均應(yīng)當符合成都市住房限購、限售政策的規(guī)定。

　　在司法拍賣的實踐中，競買人應(yīng)對自身是否符合本市住房限購政策承擔(dān)相應(yīng)后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達，競買人因不符合本市住房限購政策不能過戶，須自行承擔(dān)毀拍的法律后果。本《通知》實施前，已進入司法拍賣競價環(huán)節(jié)的，仍按原政策執(zhí)行。

　　將法拍房等納入限售管理是指，按照《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（成辦發(fā)〔2018〕17號）規(guī)定，“在全市范圍內(nèi)新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓”，其中“轉(zhuǎn)讓”的方式包括買賣、贈與、以房抵債、互換等。

　　同時，為了進一步規(guī)范司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開發(fā)項目的開發(fā)銷售行為，對通過司法拍賣、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式取得的在建商品住房項目，《通知》規(guī)定：一是受讓人應(yīng)當履行原國土出讓合同以及項目履約協(xié)議等約定的義務(wù)，如規(guī)劃條件、自持物業(yè)、配建公共設(shè)施等；二是嚴格執(zhí)行限購、限售以及商品住房價格指導(dǎo)等調(diào)控要求。

　　根據(jù)《通知》，成都將增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量將增長20%以上，占經(jīng)營性用地比例不低于65%。同時單列租賃住房用地計劃，保障性住房用地“應(yīng)保盡�！�。

　　同時，中心城區(qū)商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅決遏制非理性拿地，切實穩(wěn)定地價和市場預(yù)期。此外還將加強土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都市土地競拍。

　　為有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，確保完成“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標，《通知》要求，中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，堅決遏制房價過快上漲。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房價地價品質(zhì)聯(lián)動要求以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。

　　在加大住房保障力度方面，成都將采取公租房實物保障和貨幣補貼并舉，實現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍的住房和收入“雙困”家庭“應(yīng)保盡�！�。同時，采取共有產(chǎn)權(quán)、優(yōu)惠出售等多種方式，全面保障人才安居需求；加大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)租賃住房等配套住房的建設(shè)力度，完善長租房政策，促進職住平衡，解決好新市民、青年人的住房問題。

　　調(diào)整差別化住房信貸政策

　　在嚴格金融審慎監(jiān)管方面，《通知》稱，人民銀行成都分行指導(dǎo)四川省市場利率定價自律機制研究并決議通過，調(diào)整成都市差別化住房信貸政策。

　　具體包括，居民家庭名下在成都市無住房且無住房貸款記錄的，最低首付款比例為30%；居民家庭名下在成都市無住房但有已結(jié)清住房貸款記錄的，或名下在成都市擁有1套住房但無住房貸款記錄的，或名下在成都市擁有1套住房但住房貸款已結(jié)清的，購買普通住房的最低首付比例為40%，購買非普通住房的最低首付比例為50%。

　　同時，督促銀行業(yè)機構(gòu)切實加強個人貸款資金的用途管理，堅守“房住不炒”的定位，防止個人貸款市場亂象消弭房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，積極穩(wěn)妥促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在加強市場秩序監(jiān)管方面，《通知》明確，成都將加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺、自媒體及個人等各類市場主體的監(jiān)管。嚴厲打擊惡意炒作、發(fā)布虛假廣告、借名買房、哄抬房價、捂盤惜售、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為，涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)依法處理。

　　此外，為了防范商品房項目停工停建風(fēng)險，保障購房人的合法權(quán)益，成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作應(yīng)嚴格執(zhí)行《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（成辦發(fā)〔2020〕101號）的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)、住建部門和商業(yè)銀行切實履行預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，嚴格工程建設(shè)進度預(yù)售資金支付節(jié)點管控，有力保障預(yù)售商品房工程建設(shè)。