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深圳官宣“收儲(chǔ)商品房” 一線城市加碼穩(wěn)樓市

證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

  證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

  近期,全國(guó)多地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)系列新政中,已有“收儲(chǔ)商品房”模式具體落地。與此同時(shí),一線城市也開啟了“以購(gòu)代建”的模式。

  8月7日,據(jù)深安居發(fā)布的消息,深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作,向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目,征集范圍包括深圳市(不含深汕特別合作區(qū))范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等,優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目(房源)。

  關(guān)于征集房源條件,包括所處位置交通便利、戶型面積合適、生活便利以及手續(xù)齊全等。其中,原則上項(xiàng)目(房源)主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積(65平方米以下)要求;擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全,保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性,滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

  一般來說,收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房,即地方政府組織當(dāng)?shù)貒?guó)企從開發(fā)商手里買房,這項(xiàng)政策被業(yè)內(nèi)稱之為商品房“收儲(chǔ)”。中國(guó)人民銀行此前明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。另外,自“5·17新政”以來,多地已出臺(tái)政策鼓勵(lì)國(guó)企收儲(chǔ)已建成未出售商品房,其中包括河南新鄉(xiāng)、山東煙臺(tái)等城市。此外,云南昆明、江蘇徐州等城市出臺(tái)相關(guān)政策,推動(dòng)收儲(chǔ)工作的落地。

  易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,繼深圳之后,一線城市已經(jīng)開啟了“以購(gòu)代建”的模式,預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。記者梳理發(fā)現(xiàn),廣州則在今年5月進(jìn)行了局部的探索。當(dāng)時(shí),增城區(qū)新塘鎮(zhèn)表示擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)的安置房源,房源交易單價(jià)以成本法的評(píng)估方式確定,原則上為“土地成本+建安成本”。

  中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,“收儲(chǔ)”有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化,緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力,去庫(kù)存效果最為直接。不過,從已出臺(tái)相關(guān)政策的城市來看,多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則,少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。有房企相關(guān)人士則告訴記者,“收儲(chǔ)”的關(guān)鍵是價(jià)格,仍需綜合考慮“收儲(chǔ)”參與各方資金和收益需求的平衡,要“因城施策”合理評(píng)估房產(chǎn)交易價(jià)格。

  中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為,國(guó)企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨一定挑戰(zhàn),包括收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等,比如在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市,保障房需求相對(duì)有限,國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)??赡茌^??;而在一些保障房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市,市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高,房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。目前“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確,“去庫(kù)存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力,同時(shí)也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給。若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位,則將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用,有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

  除央行提供的低成本保障性住房再貸款資金外,記者了解到,目前已有城市通過財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持消化存量住房。比如,鄭州對(duì)于參與保障性租賃住房的企業(yè),前期收購(gòu)階段一次性補(bǔ)貼每平方米200元,相當(dāng)于一次性貼息2%左右。那么,如何提高地方政府收儲(chǔ)的積極性?有分析人士建議,由于當(dāng)前地方政府的財(cái)政壓力較大,國(guó)家在融資方面可考慮再進(jìn)一步降低利率,適當(dāng)降低成本。

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