多措并舉提升REITs物業(yè)評(píng)估服務(wù)質(zhì)量

　　□安徽德信安房地產(chǎn)土地評(píng)估規(guī)劃有限公司 任德慧

　　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為資本市場(chǎng)的重要組成部分，在全球市場(chǎng)上的資產(chǎn)管理規(guī)模越來(lái)越大，在我國(guó)市場(chǎng)也越來(lái)越受到重視。作為一種重要的證券產(chǎn)品，REITs在一級(jí)市場(chǎng)上的發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)的交易都需要眾多金融機(jī)構(gòu)參與。同時(shí)，由于其以不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)標(biāo)的，其發(fā)行價(jià)格的確定、價(jià)值的判斷等都要借助于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的深度參與，信托物業(yè)評(píng)估貫穿于REITs運(yùn)營(yíng)的始末。其估值結(jié)果為投資者的投資決策、管理人的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，同時(shí)為政府監(jiān)管部門提供參考，起到防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

　　和傳統(tǒng)估價(jià)目的的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)相比，REITs所持有的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的角度和要求都有所不同。REITs的基本形式是受托人所管理的公司、信托、基金，通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)獲取租金、貸款利息及股息的收入，從而獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)通過(guò)租金增長(zhǎng)及跨周期持有獲得資產(chǎn)增值收益，且每年要將絕大部分收入分配給投資者。因此，對(duì)REITs物業(yè)的估價(jià)主要針對(duì)的是潛在的特定投資者。與傳統(tǒng)估價(jià)目的的物業(yè)評(píng)估相比，在估價(jià)頻率、估價(jià)方法、估價(jià)內(nèi)容、估價(jià)參數(shù)等方面都有較大的不同，鑒于此，其在估價(jià)頻率、方法、內(nèi)容、參數(shù)等方面的特殊性，要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和評(píng)估公司應(yīng)從多個(gè)方面入手，努力提升評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，更好地助力REITs市場(chǎng)的發(fā)展。

　　建立科學(xué)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制

　　REITs產(chǎn)品定價(jià)、存續(xù)及退出等階段都需要進(jìn)行評(píng)估且還需要定期披露，披露周期長(zhǎng)、頻率高，因此，要探索與之相適應(yīng)的長(zhǎng)期評(píng)估服務(wù)。和企業(yè)的成長(zhǎng)一樣，物業(yè)也有自己的生命周期，逐步實(shí)現(xiàn)高成長(zhǎng)，進(jìn)而成熟并最終衰退。物業(yè)在不同周期的收益、風(fēng)險(xiǎn)、所需要維護(hù)的成本都有很大不同。REITs投資者、監(jiān)管部門、管理人員都非常關(guān)注收益的變化、物業(yè)價(jià)值自身的周期性波動(dòng)。因此，應(yīng)立足一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，準(zhǔn)確判斷物業(yè)所處周期，制定科學(xué)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，深挖收益、價(jià)值變化原因。同時(shí)，要階段性跟蹤信托物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，要長(zhǎng)期積累特定評(píng)估對(duì)象的有價(jià)值數(shù)據(jù)，形成科學(xué)合理的價(jià)值模型，提升評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，并提出合理有效的改進(jìn)建議，降低REITs投資風(fēng)險(xiǎn)。從而逐步提升估價(jià)服務(wù)的高質(zhì)量和增值服務(wù)。

　　不斷完善評(píng)估方法

　　對(duì)于估價(jià)方法的選用，《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》提出了信托物業(yè)或者其同類物業(yè)有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為最主要的估價(jià)方法，并在報(bào)酬資本化法和直接資本化法中優(yōu)先使用前者�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也特別提到宜采用報(bào)酬資本化法中的持有加轉(zhuǎn)售模式。信托物業(yè)的同類物業(yè)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法作為其中一種估價(jià)方法。另外，采用收益法評(píng)估信托物業(yè)價(jià)值，要求在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及同類物業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)10年以上的各年收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。其中，出租型物業(yè)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及同類物業(yè)租金水平、空置率的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

　　由此可見，REITs物業(yè)估價(jià)的復(fù)雜性更高，需要在實(shí)踐中不斷完善評(píng)估方法。要充分考慮到不同類型物業(yè)評(píng)估的特點(diǎn)。根據(jù)REITs的特點(diǎn)，目前市場(chǎng)上適宜作為底層資產(chǎn)的物業(yè)類型有商業(yè)、辦公樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)及酒店，而且也要在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行試點(diǎn)。這些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、實(shí)體狀況及客戶（消費(fèi)）群體均存在較大差異，直接導(dǎo)致了評(píng)估中的關(guān)注點(diǎn)也會(huì)存在較大差異，這些都會(huì)直接或間接影響評(píng)估評(píng)估參數(shù)的選擇、評(píng)估方法的改進(jìn)和完善。對(duì)于評(píng)估參數(shù)和評(píng)估方法的完善改進(jìn)，僅靠單家或幾家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的努力是不夠的，考慮到整個(gè)行業(yè)處于新業(yè)務(wù)的起步階段，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門，可以建立評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，組織專家指導(dǎo)評(píng)估參數(shù)的選擇和評(píng)估方法的改善。

　　加快信托物業(yè)評(píng)估專門人才培養(yǎng)

　　REITs評(píng)估咨詢服務(wù)更為復(fù)雜，是一項(xiàng)集物業(yè)價(jià)值評(píng)估、物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、權(quán)屬綜合代理、信托登記咨詢等的綜合性咨詢服務(wù)，要求參與服務(wù)人員除具有估價(jià)專業(yè)知識(shí)外，還需具備相關(guān)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)、法律等方面的專業(yè)知識(shí)，綜合素質(zhì)要求較高。在此背景下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須根據(jù)REITs估價(jià)的業(yè)務(wù)要求，培育復(fù)合型評(píng)估人才，并要求現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估師在自主學(xué)習(xí)和探索中，不斷優(yōu)化自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)與專業(yè)素養(yǎng)。只有這樣才能更好完成REITs估價(jià)新業(yè)務(wù)，并有效處理運(yùn)行期間涌現(xiàn)出的各類問(wèn)題。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，隨著國(guó)家對(duì)REITs業(yè)務(wù)越來(lái)越重視，REITs物業(yè)評(píng)估的業(yè)務(wù)量也會(huì)隨之增加，對(duì)相應(yīng)評(píng)估人才的需求也會(huì)越來(lái)越大�，F(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試內(nèi)容包括：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析，這些內(nèi)容著眼于單次性的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)，但尚不能滿足REITs物業(yè)的評(píng)估。

　　因此，從全行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，如何提高全行業(yè)應(yīng)對(duì)REITs物業(yè)評(píng)估需求的能力，要考慮是通過(guò)在房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試中加大相關(guān)內(nèi)容，還是通過(guò)后續(xù)教育展開培訓(xùn)。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，要主動(dòng)積極的組織工作人員了解和學(xué)習(xí)與REITs物業(yè)評(píng)估的政策法規(guī)、特別要求，加強(qiáng)與開展這方面業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的交流。