多措并舉提升REITs物業(yè)評估服務質量

　　□安徽德信安房地產土地評估規(guī)劃有限公司 任德慧

　　房地產投資信托基金（REITs）作為資本市場的重要組成部分，在全球市場上的資產管理規(guī)模越來越大，在我國市場也越來越受到重視。作為一種重要的證券產品，REITs在一級市場上的發(fā)行、二級市場的交易都需要眾多金融機構參與。同時，由于其以不動產作為基礎標的，其發(fā)行價格的確定、價值的判斷等都要借助于房地產評估機構的深度參與，信托物業(yè)評估貫穿于REITs運營的始末。其估值結果為投資者的投資決策、管理人的經營決策提供依據，同時為政府監(jiān)管部門提供參考，起到防范市場風險的作用。

　　和傳統(tǒng)估價目的的不動產估價相比，REITs所持有的不動產估價的角度和要求都有所不同。REITs的基本形式是受托人所管理的公司、信托、基金，通過專業(yè)化運營獲取租金、貸款利息及股息的收入，從而獲得穩(wěn)定的經營性現(xiàn)金流，同時通過租金增長及跨周期持有獲得資產增值收益，且每年要將絕大部分收入分配給投資者。因此，對REITs物業(yè)的估價主要針對的是潛在的特定投資者。與傳統(tǒng)估價目的的物業(yè)評估相比，在估價頻率、估價方法、估價內容、估價參數(shù)等方面都有較大的不同，鑒于此，其在估價頻率、方法、內容、參數(shù)等方面的特殊性，要求房地產評估行業(yè)和評估公司應從多個方面入手，努力提升評估服務質量，更好地助力REITs市場的發(fā)展。

　　建立科學動態(tài)監(jiān)測機制

　　REITs產品定價、存續(xù)及退出等階段都需要進行評估且還需要定期披露，披露周期長、頻率高，因此，要探索與之相適應的長期評估服務。和企業(yè)的成長一樣，物業(yè)也有自己的生命周期，逐步實現(xiàn)高成長，進而成熟并最終衰退。物業(yè)在不同周期的收益、風險、所需要維護的成本都有很大不同。REITs投資者、監(jiān)管部門、管理人員都非常關注收益的變化、物業(yè)價值自身的周期性波動。因此，應立足一個較長的時間段，準確判斷物業(yè)所處周期，制定科學的動態(tài)監(jiān)測機制，深挖收益、價值變化原因。同時，要階段性跟蹤信托物業(yè)的市場調研內容，要長期積累特定評估對象的有價值數(shù)據，形成科學合理的價值模型，提升評估結果的準確性，并提出合理有效的改進建議，降低REITs投資風險。從而逐步提升估價服務的高質量和增值服務。

　　不斷完善評估方法

　　對于估價方法的選用，《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》提出了信托物業(yè)或者其同類物業(yè)有租金等經濟收入的，應當選用收益法作為最主要的估價方法，并在報酬資本化法和直接資本化法中優(yōu)先使用前者。《房地產估價規(guī)范》也特別提到宜采用報酬資本化法中的持有加轉售模式。信托物業(yè)的同類物業(yè)有較多交易的，應當選用比較法作為其中一種估價方法。另外，采用收益法評估信托物業(yè)價值，要求在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，并在估價對象至少近3年及同類物業(yè)的收入和運營費用水平的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年收入和運營費用。其中，出租型物業(yè)應當在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價對象至少近3年及同類物業(yè)租金水平、空置率的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

　　由此可見，REITs物業(yè)估價的復雜性更高，需要在實踐中不斷完善評估方法。要充分考慮到不同類型物業(yè)評估的特點。根據REITs的特點，目前市場上適宜作為底層資產的物業(yè)類型有商業(yè)、辦公樓、倉儲物流地產及酒店，而且也要在基礎設施領域進行試點。這些物業(yè)的經營模式、實體狀況及客戶（消費）群體均存在較大差異，直接導致了評估中的關注點也會存在較大差異，這些都會直接或間接影響評估評估參數(shù)的選擇、評估方法的改進和完善。對于評估參數(shù)和評估方法的完善改進，僅靠單家或幾家房地產評估機構的努力是不夠的，考慮到整個行業(yè)處于新業(yè)務的起步階段，房地產行業(yè)協(xié)會等有關部門，可以建立評估數(shù)據庫，組織專家指導評估參數(shù)的選擇和評估方法的改善。

　　加快信托物業(yè)評估專門人才培養(yǎng)

　　REITs評估咨詢服務更為復雜，是一項集物業(yè)價值評估、物業(yè)狀況評價、物業(yè)市場調研、權屬綜合代理、信托登記咨詢等的綜合性咨詢服務，要求參與服務人員除具有估價專業(yè)知識外，還需具備相關金融、宏觀經濟、法律等方面的專業(yè)知識，綜合素質要求較高。在此背景下，房地產評估行業(yè)必須根據REITs估價的業(yè)務要求，培育復合型評估人才，并要求現(xiàn)有房地產評估師在自主學習和探索中，不斷優(yōu)化自身的知識結構與專業(yè)素養(yǎng)。只有這樣才能更好完成REITs估價新業(yè)務，并有效處理運行期間涌現(xiàn)出的各類問題。從行業(yè)發(fā)展來看，隨著國家對REITs業(yè)務越來越重視，REITs物業(yè)評估的業(yè)務量也會隨之增加，對相應評估人才的需求也會越來越大�，F(xiàn)有的房地產評估師資格考試內容包括：房地產基本制度與政策、房地產開發(fā)經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產估價案例與分析，這些內容著眼于單次性的市場價值評估的傳統(tǒng)估價業(yè)務，但尚不能滿足REITs物業(yè)的評估。

　　因此，從全行業(yè)發(fā)展的角度來看，如何提高全行業(yè)應對REITs物業(yè)評估需求的能力，要考慮是通過在房地產估價師資格考試中加大相關內容，還是通過后續(xù)教育展開培訓。對于房地產評估機構而言，要主動積極的組織工作人員了解和學習與REITs物業(yè)評估的政策法規(guī)、特別要求，加強與開展這方面業(yè)務的機構的交流。