借鑒新加坡REITs經(jīng)驗(yàn) 調(diào)動(dòng)發(fā)起人積極性

　　■ 上交所REITs

　　新加坡是亞洲最成熟的REITs市場(chǎng)之一，其結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)，也對(duì)亞洲各地的REITs市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。在REITs的結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)中，項(xiàng)目治理無(wú)疑是交易各方最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。目前，中國(guó)REITs剛剛啟航，通過(guò)對(duì)新加坡REITs的項(xiàng)目治理安排的研究，對(duì)中國(guó)REITs有重要啟示意義。

　　受托人和管理人對(duì)立統(tǒng)一

　　在新加坡REITs中，信托合同的簽署方一般包括受托人和管理人。其中，受托人被設(shè)置為一個(gè)獨(dú)立而被動(dòng)的角色，而管理人則被設(shè)置為一個(gè)關(guān)聯(lián)而主動(dòng)的角色。受托人和管理人在新加坡REITs的角色安排中是對(duì)立統(tǒng)一的概念：既以受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的持有和對(duì)信托管理的監(jiān)督，制衡了管理人因其為發(fā)起人關(guān)聯(lián)方角色的利益沖突，又充分發(fā)揮了管理人因這一角色而具備的物業(yè)熟悉程度與項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了投資者利益保護(hù)和發(fā)起人積極性發(fā)揮的平衡。

　　在中國(guó)REITs目前的架構(gòu)設(shè)計(jì)中，在頂層的信托法律關(guān)系(即公募基金)層面，如何設(shè)計(jì)出能夠平衡持有人和發(fā)起人雙方權(quán)責(zé)利的項(xiàng)目治理機(jī)制，目前還有許多市場(chǎng)討論。筆者認(rèn)為，新加坡REITs的思路，可以起到一定借鑒作用。

　　通過(guò)董事會(huì)平衡各方權(quán)責(zé)利

　　管理人在整個(gè)項(xiàng)目中，具有關(guān)聯(lián)性和主動(dòng)性的特點(diǎn)。那么僅通過(guò)一個(gè)獨(dú)立而被動(dòng)的受托人，也許還不足以完全制衡管理人并解決利益沖突問(wèn)題。由此，新加坡REITs的實(shí)踐中，往往會(huì)將管理人的董事會(huì)，作為平衡各方權(quán)責(zé)利的緩沖地帶。既然管理人是整個(gè)項(xiàng)目中最為重要的主動(dòng)管理方，那么通過(guò)董事會(huì)介入管理人的公司治理，以第一線平衡各方的權(quán)責(zé)利，是非常具有實(shí)踐意義的操作。

　　在新加坡REITs項(xiàng)下，管理人往往是為單一REITs項(xiàng)目專(zhuān)設(shè)的，故僅需要通過(guò)董事會(huì)即可實(shí)現(xiàn)上述平衡�？紤]到中國(guó)REITs目前的架構(gòu)，項(xiàng)目管理人是作為基金管理人的基金公司，可能會(huì)同時(shí)管理多個(gè)REITs項(xiàng)目，董事會(huì)還需要兼顧整個(gè)基金公司的治理，所以比較難以直接借鑒國(guó)外的結(jié)構(gòu)。但筆者認(rèn)為，該思路還是具有一定的借鑒意義，是否可以考慮在基金本體層面，設(shè)置一些能夠平衡各方權(quán)責(zé)利的治理機(jī)構(gòu)，例如針對(duì)公募基金設(shè)立投決會(huì)等，是值得展開(kāi)進(jìn)一步研究的。

　　持有人大會(huì)表決重大事項(xiàng)

　　在確定了意圖、標(biāo)的和對(duì)象以后，給予受托人對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的一定的管理權(quán)限是信托法律關(guān)系的應(yīng)有之義，故持有人大會(huì)不直接參與項(xiàng)目的日常管理，其職權(quán)主要是對(duì)于核心參與方的任免和對(duì)于重大事項(xiàng)的表決。

　　持有人大會(huì)決議事項(xiàng)的一般設(shè)置思路有幾個(gè)特點(diǎn)：持有人大會(huì)決議的事項(xiàng)，往往是能夠改變整個(gè)項(xiàng)目的法律關(guān)系基礎(chǔ)的或參與方權(quán)責(zé)利的，最為重大的事項(xiàng)；該等事項(xiàng)的決策方式是被動(dòng)的進(jìn)行審批，而不是主動(dòng)的進(jìn)行管理；對(duì)于受托人和管理人的替換，采用了不同的決議要求，受托人需要特別決議，而管理人僅需要一般決議，這其實(shí)與之前講到的受托職責(zé)與管理職責(zé)的分立是息息相關(guān)的——正是因?yàn)槭芡腥耸浅钟腥说摹笆匾谷恕�，所以不能讓受托人輕易被替換；而也正是因?yàn)楣芾砣俗鳛榘l(fā)起人的關(guān)聯(lián)方，又在新加坡REITs的體制下享有非常大的管理權(quán)限和職責(zé)，所以才不能讓管理人的替換成為一個(gè)很容易被阻卻的事由。

　　可以借鑒的思路是：持有人大會(huì)的決策事項(xiàng)，是與整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)責(zé)利分配全貌息息相關(guān)的。在考慮持有人大會(huì)的決議事項(xiàng)安排時(shí)，要考慮到這是在為整個(gè)項(xiàng)目的機(jī)制安排做平衡、打補(bǔ)丁，需要盡可能地做到“無(wú)過(guò)無(wú)不及”。

　　管理人產(chǎn)業(yè)管理人同屬發(fā)起人體系

　　在新加坡REITs中，除了管理人外，還會(huì)設(shè)立單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)管理人為項(xiàng)目的日常一般經(jīng)營(yíng)管理提供服務(wù)。產(chǎn)業(yè)管理人一般是發(fā)起人的子公司。

　　典型的產(chǎn)業(yè)管理人的職責(zé)范圍是：項(xiàng)目的日常管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)；項(xiàng)目的租戶、租約和租金管理；完成項(xiàng)目的招商和其他市場(chǎng)活動(dòng)；項(xiàng)目的改造、維修和管控等。

　　在開(kāi)展日常一般經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)管理人需要與管理人進(jìn)行緊密合作，順暢溝通。而在新加坡REITs中，管理人和產(chǎn)業(yè)管理人本就往往同屬于發(fā)起人體系，作為發(fā)起人的關(guān)聯(lián)公司，自然能夠在上述分工和配合中，做到游刃有余。這也是值得借鑒和關(guān)注的思路。

　　筆者的總結(jié)是：新加坡REITs治理的思路，是一種動(dòng)態(tài)博弈的“平衡”。在實(shí)操層面上，賦予發(fā)起人最大的權(quán)責(zé)利，以激發(fā)發(fā)起人的積極性，為REITs提供更多的商業(yè)動(dòng)力；同時(shí)，也在各項(xiàng)治理機(jī)制中，通過(guò)被動(dòng)和監(jiān)督的方式，讓發(fā)起人可能因管理人的權(quán)責(zé)利要素而產(chǎn)生的利益沖突盡可能地化解到最低。

　　中國(guó)REITs的大幕剛剛開(kāi)啟，且我國(guó)的法律制度、監(jiān)管環(huán)境和采用的交易結(jié)構(gòu)的確與新加坡REITs有非常大的不同。但是，我們激發(fā)發(fā)起人積極性，同時(shí)堅(jiān)決保護(hù)投資人利益，并達(dá)到“雙贏”局面的基本目標(biāo)和成熟市場(chǎng)是一致的。